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Chi paga le spese per la manutenzione dei balconi?

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · 13 Aprile 2018
Tags: balconispeseristrutturazionemanutenzione
balcone
La legge n. 220/2012 ha riformato la materia condominiale, però ha tralasciato di definire in modo chiaro la disciplina sulla proprietà dei balconi e, conseguentemente, la ripartizione delle spese necessarie alla loro manutenzione. Pertanto quando si parla di ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi è ancora necessario affidarsi alla giurisprudenza, la quale, nel corso degli anni, ha fissato le regole sulla proprietà di balconi e dei sottobalconi, definendo anche come debbano essere ripartite le spese per la loro manutenzione.
Il balcone è quella parte dell'edificio solitamente posta a servizio di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, chiuso almeno da un lato con un parapetto ed al quale si accede da una porta finestra. La funzione del balcone è quella di dotare l’immobile di uno spazio aperto al quale accedere e dal quale affacciarsi.
La Cassazione si è espressa più volte sull’argomento riconoscendo due tipologie di balconi, o almeno sono due le categorie nelle quali si è soliti ricondurre i vari tipi: balcone incassato e balcone aggettante.
Il balcone incassato è considerato alla pari del solaio interpiano e il parapetto una parte di essa, quando rappresenta un elemento unico con la facciata. In pratica si distingue per la sua particolare funzione, ovvero nel fatto che il balcone, come il soffitto, la volta ed il solaio, funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. Questa tipologia di balcone non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante, non si protende autonomo nel vuoto ed è un tutt’uno con il solaio interpiano, sicché le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell’articolo 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Mentre la parte frontale dei balconi, andando ad inserirsi nella facciata dello stabile, e il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere posti a carico di tutti i condòmini ai sensi dell’art. 1123 c.c., primo comma, quale parte integrante della facciata dell’edificio.
Il balcone aggettante, invece, è quello che sporge rispetto alla facciata dell'edificio, costituisce un prolungamento della corrispondente unità immobiliare ed appartiene in via esclusiva al proprietario di questa, poiché non svolge alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.
Secondo la Cassazione la proprietà dei balconi aggettanti è del titolare dell’appartamento cui essi ineriscono. Dunque, in via generale, è questo l’unico soggetto tenuto alle spese di manutenzione del balcone, cioè di tutte quelle relative alla sua struttura, alla ringhiera e al parapetto. Stesso discorso dicasi per la pavimentazione del balcone, a carico del proprietario dell’immobile. Se però la parte frontale del balcone è dotata di rivestimenti ed elementi decorativi, questi sono considerati di proprietà dell’intero condominio se si inseriscono nel prospetto dell’edificio. Infatti per la Cassazione influenzano il decoro architettonico dell’edificio condominiale e, di conseguenza, le spese di manutenzione dei rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi sono sempre a carico dell’intero condominio, sulla base delle tabelle millesimali.
In poche parole la differenza sostanziale sui criteri di ripartizione delle spese si concretizza sul principio introdotto dalla attuale giurisprudenza della Cassazione: il solaio del balcone aggettante, a differenza di quello incassato, è di esclusiva proprietà del titolare dell’unità immobiliare che serve, mentre soltanto i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore debbono essere considerati cosa comune, solo se incidono sul decoro architettonico dello stabile.
Per questo motivo la questione del piano di riparto delle spese per la manutenzione dei balconi deve essere sempre analizzata per ogni singola fattispecie.
Infatti la soluzione fornita dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalente consiste in un’analisi specifica del singolo caso concreto, alla luce della quale stabilire se le opere da eseguirsi riguardino parti costituenti proiezione della proprietà individuale, ovvero elementi che, per la loro attinenza alla facciata, debbano essere considerati parti comuni dell’edificio, a norma degli artt.1117 c.c. e ss., ovvero, semplicemente, parti d’interesse comune.
Nella prima fattispecie rientrano tutte le opere dirette a preservare e consentire l’utilizzo della superficie praticabile del balcone; nella seconda categoria sono ricomprese tutte le iniziative concernenti elementi del balcone che hanno inerenza con la facciata e, assieme a questa, conferiscono allo stabile, attraverso l’armonia e unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune.
In particolare la giurisprudenza ritiene che i frontalini sono di natura condominiale quando costituiscono parte integrante della facciata o del disegno dell’edificio, ovvero qualora rappresentino un vero e proprio elemento architettonico dello stabile, e ciò in considerazione del fatto che essi svolgono una funzione a favore di tutto l’edificio.
L’attuale orientamento è quello di ripartire in millesimi la spesa di manutenzione di frontalini e balconi solo se ne viene provata la funzione decorativa-ornamentale per l’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza.
La riforma normativa del condominio (legge n. 220/2012) ha inserito espressamente le facciate tra le parti comuni, senza alcuna indicazione della funzione strutturale alla quale ha fatto riferimento la giurisprudenza nel corso degli anni. Quindi si potrebbe dedurre che a partire da giugno 2013 (data in cui è entrata in vigore la riforma del condominio) non avrebbe più senso la distinzione tra balconi ad incasso e balconi aggettanti, essendo entrambi ricompresi nella nozione di facciata e dunque rientranti nella presunzione di condominialità.
Nella pratica giudiziaria, però, la suddetta ipotesi non viene seguita, e nel merito si tende ad estendere il più possibile la nozione di necessità all’uso comune prevista dall’ art.1117 del codice civile.
In conclusione possiamo affermare che le questioni relative all'individuazione della proprietà dei balconi per la ripartizione delle spese di manutenzione non sono sempre di facile e pronta soluzione, anche per i numerosi cambi di tendenza della Corte di Cassazione.



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