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Compravendita e subentro nelle spese condominiali

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 4 Ottobre 2019
Tags: compravenditaspesecondominiosubentro
subentro
Nel condominio la proprietà di un immobile comporta anche la comproprietà con gli altri condòmini degli spazi comuni, sulla base delle tabelle millesimali, con la conseguente condivisione dei servizi.  
Stante ciò, chi acquista un’immobile in condominio subentra anche nella ripartizione delle spese.
In ambito condominiale la transazione della proprietà individuale si realizza in un contesto dove si effettua una gestione contabile annuale con l’istituzione di un registro anagrafico condominiale. Per questo motivo l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio, prima di concludere la compravendita, deve accertarsi della posizione contabile che andrà ad acquisire. Infatti, dal momento del subentro, si devono considerare anche le spese già sostenute, le opere in corso e i lavori da eseguire sulla base di decisioni assembleari già assunte.
L’articolo 1104 c.c., ultimo comma, in materia di comunione, dispone che “il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questi dovuti e non versati”, senza limitazioni temporali. Principio specificato e rafforzato dall’articolo 63, 4° comma, delle disposizioni di attuazioni del codice civile, che sancisce la solidarietà tra venditore e acquirente relativamente al pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente.
Dopo l’introduzione della Legge n. 220/2012, il comma 5° dell’articolo 63 disp. att. del codice civile, aggiunge che “Chi cede diritti su unità immobiliari, resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
La ratio delle disposizioni di cui ai citati riferimenti normativi è quella di tutelare la recuperabilità del credito del condominio, in caso di trasferimento di una unità immobiliare. Una possibilità per il condominio di agire sia sul dante causa sia sull’avente causa, e comunque sul condòmino (acquirente) proprietario del bene, tramite un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, come previsto dal primo comma dell’articolo 63 disp. att. del codice civile.
In questo contesto, però, si deve evidenziare che l’art. 1130 c.c., comma 6, prevede che ogni variazione del registro anagrafico deve essere comunicata all’amministratore, in forma scritta, entro sessanta giorni, e il citato art. 63 disp. att. c.c. sancisce l’onere a carico del cedente di comunicare all’amministratore l’avvenuta cessione mediante deposito di copia autentica dell’atto che determina il trasferimento.
Da queste norme si deduce che in mancanza della comunicazione di variazione all’amministratore del condominio, il cedente rimarrà obbligato solidalmente con il cessionario per i contributi condominiali maturati. Nonostante le citate previsioni normative, le parti della compravendita potranno comunque decidere sulle spese condominiali con apposite clausole, in particolare per definire l’obbligo di pagare le spese con decorrenza diversa.
La gestione di un condominio comporta due differenti tipologie di spesa (ordinaria e straordinaria) e, pertanto, la situazione deve essere affrontata in modo diversificato.
La giurisprudenza, di merito e di legittimità, si è espressa nel corso degli anni sulla questione dell’imputabilità delle spese in caso di trasferimento del bene, sia riconoscendo l’obbligo di contribuzione al momento in cui è sorta la necessità della spesa, sia al momento in cui la spesa è stata effettivamente sostenuta o deliberata dall’assemblea.
In merito sono importanti i principi contenuti in una sentenza della Corte di Cassazione del 2013, che individua l’obbligazione al pagamento delle spese ordinarie con il compimento effettivo dell’attività gestionale ordinaria relativa alla manutenzione, alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio, sul presupposto che l’erogazione delle spese richiede la sola approvazione del rendiconto consuntivo e non quella del bilancio preventivo. Mentre per le spese straordinarie, la Suprema Corte osserva che l’obbligo in capo ai singoli condòmini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale in capo all’amministratore, perché necessita una delibera assembleare, avendo questa valore costitutivo e obbligo per i condòmini di adottarla. Motivo per cui per la ripartizione delle spese straordinarie dovrà riferirsi esclusivamente alla data della delibera.



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