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Modalità di convocazione dell'assemblea condominiale

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 2 Novembre 2019
Tags: assembleacondominiomodalitàconvocazione
Convocazione_assemblea
La legge di riforma del condominio (L. 220/2012), novellando l’art. 66 disp. att. c.c., è intervenuta sulle modalità di convocazione dell’assemblea condominiale per garantire ai condòmini la legale conoscenza della data, dell’ora, del luogo e dell’ordine del giorno della riunione assembleare.
Prima della riforma l’avviso di convocazione non era soggetto a particolari formalità, salvo che non fossero previste dal regolamento di condominio, potendo la convocazione essere compiuta in qualsiasi forma (anche oralmente o per telefono), ora, invece, è obbligatoria la forma scritta e l’utilizzo di una delle modalità di comunicazione tassativamente indicate dalla legge.
Pertanto, dopo la suddetta riforma l’osservanza delle modalità di convocazione è condizione indispensabile per il regolare svolgimento dell’assemblea, pena l’annullabilità del deliberato.
In particolare l’art. 1136, comma 6, c.c. dispone che “… l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati…”, mentre l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. sancisce che “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”
Stante ciò l’amministratore è obbligato ad utilizzare le forme scritte imposte dalla suddetta norma (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani), le quali sono tassative ed inderogabili ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c., per convocare tutti gli aventi diritto in relazione allo specifico ordine del giorno (proprietario, comproprietario, usufruttuario, etc...).
Unica eccezione alla predetta procedura è quella prevista dall'art. 71-bis disp. att. c.c., in caso di decadenza dell'amministratore, la quale prevede la convocazione senza alcuna formalità.
L’avviso di convocazione deve giungere all’indirizzo del condòmino almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, però spesso si pone il problema che la raccomandata non viene notificata in tempo utile per l'assenza del destinatario.
In questo caso quando si intende conosciuto l'avviso da parte del condomino ai fini del rispetto del termine di 5 giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione?
L’avviso di convocazione è giuridicamente considerato atto unilaterale recettizio.
L’art. 1334 c.c., sull’efficacia degli atti unilaterali, dispone che “Gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinati”, mentre l’art. 1335 c.c. dispone sulla presunzione di conoscenza dell'atto e sancisce che “La proposta, l’accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia”.
Sul problema di applicazione delle suddette norme è intervenuta la giurisprudenza che nel caso di convocazione dell’assemblea condominiale ha riconosciuto applicabile l’articolo 1135 c.c. sulla presunzione di conoscenza, in virtù del quale ogni dichiarazione diretta ad una determinata persona si reputa conosciuta al momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario. Ne discende che, nel caso di spedizione dell’avviso di convocazione a mezzo lettera raccomandata ed assenza del destinatario, l’avviso di convocazione si presume conosciuto con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale (Cass. Civ., sez. II, 25 marzo 2019, n. 8275).
La suddetta legge di riforma (n. 220/2012) ha introdotto l’uso della Posta Elettronica Certificata tra le modalità di comunicazione della convocazione assembleare, istituita con il D.P.R. n. 68/2005 e, a differenza dell’email tradizionale, ha valore legale dell’invio e consegna al destinatario.
Quando si invia un messaggio con PEC, infatti, si ricevono due messaggi di conferma: la ricevuta di attestazione (inviata dal proprio gestore PEC, che conferma la presa in carico del messaggio) e la ricevuta di avvenuta consegna (inviata dal gestore PEC del destinatario, che conferma la consegna del messaggio nella casella di posta elettronica del destinatario).
Tuttavia la PEC ha valore legale a condizione che il mittente e il destinatario abbiano ambedue un indirizzo di posta elettronica certificata: l'invio di una PEC ad una email tradizionale non ha valore di raccomandata e, di conseguenza, non è idonea a soddisfare i requisiti di forma richiesti dalla legge.



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