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Quali sono gli obblighi fiscali quando si eredita un immobile?

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in FISCO · 27 Gennaio 2018
Tags: ereditàsuccessionelocazione
successione_immobile
Quando nell'asse ereditario è presente un immobile gli eredi sono sempre obbligati a presentare la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che coincide, generalmente, con la data del decesso del de cuius, che possono aumentare se tra gli eredi sono presenti minori di anni 18.
Con la dichiarazione di successione si pagano le imposte indirette ipotecarie e catastali autocalcolati in base al valore catastale, le stesse previste per esempio in caso di compravendita. Inoltre, se gli eredi non possono beneficiare della franchigia prevista dalla legge, oppure la superano, devono pagare anche l'imposta di successione, tenendo presente l’ambito territoriale, per il quale devono essere tassati tutti i beni trasferiti, compresi quelli situati all’estero qualora il de cuius sia residente fiscalmente nello Stato al momento del decesso, indipendentemente dalla sua cittadinanza, limitando invece l’imposta ai beni esistenti in Italia, nel caso in cui il dante causa risieda all’estero.
Gli eredi sono tenuti, in generale, a versare anche i tributi in nome e per conto del defunto ancora non versati fino alla data del decesso; per il periodo successivo devono invece provvedere al pagamento in nome proprio, secondo le quote spettanti e con le modalità previste dalle vigenti norme fiscali.
In particolare, per quanto riguarda le imposte locali Imu e Tasi le variazioni non devono essere presentate per gli immobili inclusi nella dichiarazione di successione perchè sono gli stessi uffici dell’Agenzia delle Entrate a trasmetterne copia al Comune.
Per la tassa locale sui rifiuti (Tari), invece, gli eredi devono presentare una dichiarazione di cessazione entro il 30 giugno dell'anno successivo al decesso, e prendere in carico il tributo dovuto per l'immobile dopo tale data, oppure dimostrare l'assenza dei presupposti per la sua applicazione. Infatti gli eredi possono presentare anche richiesta di cessazione per decesso del titolare con esenzione dal pagamento, però devono verificarsi determinati presupposti (es. immobile libero e con utenze staccate).
Nel caso in cui l'immobile ereditato sia affittato, il trasferimento del contratto di locazione “mortis causa” non comporta per l'erede del locatore deceduto alcun adempimento fiscale specifico (né imposta). Il contratto si trasferisce e può proseguire senza alcuna formalità da eseguire, anche se l'agenzia delle Entrate ritiene opportuno che i nuovi intestatari provvedano a inviare all'ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro. Nel concreto, però, non c'è obbligo di presentare il modello di registrazione locazioni immobili (Rli), poichè il subentro emergerà alla scadenza del contratto, nel caso di nuova stipula.
L'imposta sul reddito da locazione, cessata per la persona deceduta, viene imputata al successore che, quindi, può continuare a riscuotere il canone indicando in dichiarazione il reddito percepito.
Gli eredi possono anche scegliere di optare per la c.d. "cedolare secca", ma devono farlo entro 30 giorni dalla data di subentro (decesso del proprietario originario). Infatti, nel caso in cui gli eredi intendano mantenere il regime agevolato della cedolare secca precedentemente scelta dal defunto, entro 30 giorni devono presentare la richiesta all'ufficio dove è stato registrato il contratto, tramite modello Rli. Al contrario potrà optare per il beneficio dall'annualità contrattuale successiva.
Quando il defunto non è il proprietario ma l'inquilino dell'appartamento in affitto, il contratto di locazione si risolve al momento del decesso, con eccezione per i familiari e/o conviventi che, invece, hanno il diritto al subentro.
Gli eredi possono quindi riconsegnare l'immobile senza necessità di preavviso e sono tenuti solo a versare il corrispettivo per il periodo necessario alla liberazione dei locali in affitto.

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