Il comodato d'uso: cos'è e come si applica

Pubblicato da Studio Cortorillo in IMMOBILI · Martedì 14 Feb 2017
Tags: comodato, immobili, fisco, contratti

L'art. 1803 del codice civile definisce il comodato come il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il contratto di comodato può avere ad oggetto:beni immobili, beni mobili registrati, beni mobili.

La norma precisa che il comodato è gratuito, quindi la causa del contratto è rinvenibile nello spirito di liberalità e strettamente basata sul rapporto di fiducia tra le parti. Affinché il comodato non perda la sua natura gratuita, è necessario che l'interesse del comodante non abbia di per sé un contenuto patrimoniale, ovvero, pur avendolo, si tratti di una prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, e comunque di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non venga a trovarsi in rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario. In merito la giurisprudenza di legittimità ritiene che il carattere di essenziale gratuità del comodato non venga meno in caso di apposizione di un “modus” posto a carico del comodatario, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto ponendosi come un corrispettivo del godimento della cosa ed assumendo quindi la natura di una controprestazione. In questo modo la giurisprudenza ha tenuto ben distinto il comodato dalla locazione, che richiede il versamento di un corrispettivo per l'uso della cosa mobile o immobile.

Per quanto riguarda il comodato d’uso immobiliare è stato affermato più volte dalla giurisprudenza che non trattasi di locazione immobiliare, bensì di comodato “modale”, anche nei casi in cui il comodatario è tenuto al pagamento dei canoni periodici a titolo di rimborso spese per acqua e luce, dei tributi e delle spese dell'immobile, delle spese per custodire e riparare il fabbricato e per fornirvi energia elettrica, dei contributi di bonifica e delle spese giudiziali per la difesa della proprietà di un fondo agricolo. Inoltre, la giurisprudenza per risolvere le controversie sorte in merito alla distinzione del contratto di comodato modale dal contratto di locazione vero e proprio ha stabilito una serie di criteri di valutazione: l’entita` del canone, valutato come reciproco della prestazione del concedente; la durata del rapporto; l’intento comune delle parti.

Il comodato d'uso a carattere oneroso è pertanto applicabile soltanto in casi particolari, e deve essere valutato in modo oculato da professionisti che provederanno alla stipula di un contratto scritto contenente specifiche clausole personalizzate per escludere ogni caratteristica del rapporto di locazione e dubbi interpretativi sulla reale natura e finalità, e scongiurare eventuali contestazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.

L'art. 1804 c.c. stabilisce che il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Inoltre, costui non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

L'art. 1809 c.c. chiarisce che il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e imprevisto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediatamente. Pertanto il contratto potrà avere o meno un termine di durata, però ai sensi dell'art. 1810 c.c. se non è stato convenuto un termine, né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. A questa regola la giurisprudenza ha posto un'eccezione nel caso di comodato d'immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative del comodatario.

Per il contratto di comodato non è prevista alcuna forma particolare, pertanto il comodante che decida di consegnare un bene al comodatario affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con obbligo di restituire lo stesso bene, può concludere l'accordo verbalmente anche quando l’oggetto del contratto sia un bene immobile e la durata sia convenuta vita natural durante del comodatario. La forma scritta, tuttavia, risulta consigliabile per attribuire data certa al contratto e per risolvere correttamente eventuali conflitti tra terzi aventi causa; in secondo luogo, per dimostrare il titolo in forza del quale l'avente causa si trova nella disponibilità materiale del bene. Secondo quanto disposto dall'art. 1380 c.c., tra più acquirenti di un diritto personale di godimento sul medesimo bene, lo stesso spetta a chi per primo lo abbia conseguito e, qualora nessuno dei contraenti abbia conseguito il godimento, viene preferito chi vanta il titolo di data certa anteriore.

Il contratto di comodato di bene immobile redatto per iscritto deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione, ai sensi dell’art. 5 d.p.r. 131/1986. A tal fine, è necessario predisporre almeno due copie dell'atto, cui apporre, ai fini dell'assolvimento dell'imposta di bollo, il contrassegno di 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe, da consegnare all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate unitamente al Modello 69 e al Modello F23 quietanzato. Attualmente l'imposta di registro da corrispondere tramite modello F23 è pari a 200 euro. All'atto della registrazione, l'ufficio trattiene per sé una copia dell'atto e restituisce copia timbrata e firmata al comodante e comodatario.

I contratti di comodato conclusi oralmente, invece, sono soggetti a registrazione solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione, come previsto dall'art. 22 d.p.r. 131/1986. La registrazione è inoltre possibile per i comodati gratuiti verbali di beni immobili per le finalità indicate nella legge di stabilità 2016, che consente di beneficiare delle agevolazioni IMU/TASI.

Infatti per i contratti di comodato ad uso gratuito di beni immobili registrati è possibile ottenere una riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU/TASI qualora, secondo quanto stabilito dall'art. 1 c. 10 L. 208/2015, l'unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado sia utilizzata dagli stessi quale abitazione principale. Più precisamente, deve trattarsi di immobile non di lusso (sono escluse dall'applicazione della norma le categorie A/1, A/8 e A/9) concesso in comodato ad ascendenti o discendenti di primo grado (genitori/figli) che sia iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nella quale il comodatario abbia fissato la propria residenza anagrafica e dimori abitualmente. Per poter fruire dell'agevolazione, il comodante deve presentare la dichiarazione IMU dalla quale risulti possessore di un solo immobile in Italia, oltre all'abitazione principale non di lusso sita nel Comune in cui è ubicato l'immobile concesso in comodato, nonché la sua residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso Comune ove è situato il comodato.

Il nostro ordinamento non prevede la possibilità di trascrivere il contratto di comodato ai sensi dell’art. 2645 del codice civile, anche se avente ad oggetto un bene immobile e redatto in forma scritta.