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L'usucapione e la compravendita immobiliare

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in IMMOBILI · 9 Maggio 2017
Tags: compravenditaimmobiliusucapione
usucapione
L’usucapione è una fattispecie complessa che ha per effetto l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale su di un bene: è un modo per diventare proprietari di un bene senza bisogno di un contratto, di un testamento e, addirittura, senza bisogno di un accordo con il proprietario del bene.
Elementi costitutivi sono la durata e il possesso (e non la mera detenzione) che deve essere qualificato. Infatti deve essere continuato (esercitato con costanza), pacifico (acquistato in modo non violento o clandestino) ed ininterrotto. Ai fini dell’accertamento della continuità del possesso occorre fare riferimento alla destinazione del bene: sono quindi idonei anche atti intermittenti quando hanno carattere di normalità rispetto la destinazione del bene.
L’acquisto per usucapione si perfeziona con il decorso del termine previsto dalla legge. Tale termine ha una durata diversa a seconda della natura del bene (mobile o immobile), della sussistenza della buona fede al momento dell’inizio del possesso, nonché se esiste o meno un titolo astrattamente idoneo all’acquisto trascritto:
– 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene;
– 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
– 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
– 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
– 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà.
– 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (veicoli, imbarcazioni, ecc.);
– 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.
L'articolo 1159-bis del codice vivile ha introdotto norme speciali per i piccoli fondi rustici avente reddito dominicale inferiore a euro 180,76 e i fondi rustici montani con fabbricati annessi: in questi casi l'usucapione ventennale si compie in 15 anni, mentre quella decennale in 5 anni (cd. usucapione speciale).
Però non tutti i beni possono essere usucapiti, come i beni demaniali e del patrimonio dello Stato oppure di altri Enti territoriali.
L’usucapione ha lo scopo di conferire certezza ai rapporti giuridici attraverso la preferenza accordata a chi, pur non essendo proprietario di un bene, si cura di esso traendone i relativi benefici, e nonostante l’usucapione sia un processo temporale automatico che si possa ritenere già maturata, per poterla rendere certa e incontestata è necessario l'accertamento di un giudice con apposita sentenza. La procedura prevede una vera e propria causa nella quale si deve provare l’esistenza del possesso e il decorso del tempo sancito dalla legge. La prova da fornire davanti al giudice può essere data in qualsiasi modo, anche tramite testimoni.
La sentenza serve per formalizzare giuridicamente una situazione di fatto e permettere, quindi, la registrazione del passaggio di proprietà nei pubblici registri, molto importante anche per il trasferimento di proprietà degli immobili, poichè si andrà a trascrivere direttamente la sentenza del giudice.
Sulla durata del processo, incidono diversi fattori, alcuni mutevoli di tribunale in tribunale, altri comuni a tutti i luoghi giudiziari, tuttavia è inutile negare che i tempi della giustizia non sempre sono compatibili con la chiusura di una trattativa negoziale con un potenziale acquirente dell’immobile. Per questo motivo spesso si cercano delle soluzioni alternative che, per quanto riguarda l'usucapione nella compravendita immobiliare, sono state trovate dalla giurisprudenza di legittimità. Infatti l'orientamento giurisprudenziale iniziato nel 2007 con una importante sentenza della Cassazione Civile, successivamente avallato dal Consiglio Nazionale del Notariato, ha riconosciuto la validità della c.d. "vendita per possesso". In pratica la giurisprudenza di legittimtà sostiene che non si può subordinare la possibilità di vendere un bene ad una sentenza che accerti la titolarità del diritto in capo al venditore, perchè ciò significherebbe comprimere i suoi poteri. Pertanto il notaio potrà stipulare il rogito notarile di compravendita senza attendere la sentenza dichiarativa dell'usucapione, sulla base di una dichiarazione del venditore di aver acquisito la proprietà dell'immobile per usucapione, purchè siano adeguatamente informate le parti, ma soprattutto il compratore, dei rischi di una simile operazione economica.
Detta soluzione, comunque, è opportuno adottarla soltanto in fattispecie particolari, previa attenta valutazione, anche perchè necessita dell'accettazione consapevole del compratore sulla “rischiosità” dell’atto perfezionato senza un preventivo ottenimento della sentenza giudiziale: l’acquirente potrebbe, infatti, essere tenuto a restituire l’immobile al legittimo proprietario (c.d. evizione) senza peraltro essere riuscito nemmeno a recuperare quanto pagato dal suo dante causa, in quanto nulla tenente.

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