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La cedolare secca conviene sempre?

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in FISCO · 5 Maggio 2017
Tags: cedolarelocazioneimmobilifisco
convenienza_cedolare
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali per la parte derivante dal reddito da locazione immobiliare. Si tratta di una scelta facoltativa che può essere effettuata dalle persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di reale godimento (ad esempio l’usufrutto o il comodato d’uso), che locano l’immobile, ma non nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni. L’imposta sostitutiva prevista con la cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Si può applicare sugli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 uffici o studi privati). Si prevede tuttavia un’aliquota ridotta per alcuni contratti di locazione; in particolare tale aliquota ridotta del 15%, ridotta al 10% sino al 31.12.2017 (salvo proroghe), vale per i contratti di locazione a canone concordato. Una delle ultime novità è che l’Agenzia delle Entrate ha specificato che l’imposta sostitutiva a cedolare secca al 10% si applica anche per i contratti transitori, non inferiori ad un mese e non superiori a 18 mesi, oltre che ai contratti 3+2 a canone concordato e a quelli stipulati per l’affitto a studenti fuori sede. In caso di adesione alla cedolare secca non si pagano l’imposta di registro, l’imposta di bollo e le addizionali regionali e comunali, però non si possono applicare gli aumenti ISTAT sul canone di locazione.
La cedolare secca, in vigore dal 2011, ha prodotto nel corso di questi ultimi anni un interesse sempre più crescente tra i proprietari di immobili destinati alla locazione per uso abitativo. I locatori che predispongono contratti a cedolare secca senza l'ausilio di un professionista sono tanti, ma sono anche molti gli errori che si possono commettere con il “fai da te”. Tanti locatori, muovendosi in un campo come quello fiscale che, spesso, è di difficile interpretazione, commettono errori quando devono scegliere tra la tassazione ordinaria Irpef e la tassazione a “cedolare secca”. Infatti credono che questo tipo di tassazione agevolata sia sempre la scelta più vantaggiosa. Chi continua a pagare di più quando invece potrebbe risparmiare con la cedolare secca, chi, invece, opta per la cedolare secca quando dovrebbe rimanere in tassazione ordinaria per pagare meno, chi applica un'aliquota inferiore, chi si dimentica di inviare la raccomandata all'inquilino e tanti altri errori che vengono fatti soltanto per non pagare l'assistenza di un professionista, andando così incontro a successivi maggiori costi per errori e omissioni.
La cedolare secca, generalmente, avvantaggia i percettori di redditi elevati, poiché più il reddito è elevato più aumenta il vantaggio fiscale rispetto alla tassazione ordinaria Irpef che è di natura progressiva. Per sapere se conviene la cedolare secca bisogna fare una prima distinzione con il regime ordinario. Per prima cosa bisogna tener presente che la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato, mentre in regime di IRPEF ordinario, cioè se non si richiede l’applicazione della cedolare, il canone annuo di locazione si dichiara al 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso di contratti a canone concordato o per studenti universitari fuori sede. Inoltre, per poterne valutare la convenienza è importante tenere conto delle seguenti variabili:
• tipologia contrattuale;
• aliquota marginale;
• aliquote delle addizionali regionali e comunali;
• diritto a detrazioni d’imposta;
• presenza o meno di altri redditi.
Con riferimento alla determinazione del canone di locazione, al momento della scelta bisogna tener conto che l’opzione della cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto. Questo include anche la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Il reddito sottoposto a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo, e bisogna tenere presente che sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.
Ai fini del calcolo del reddito determinante per il riconoscimento di spettanze o deduzioni (dunque ad esempio per il calcolo dell’ISEE o dei bonus per i figli e le deduzioni per familiari a carico), il reddito derivante da cedolare secca deve essere conteggiato.
In presenza di variabili così soggettive fare una stima corretta per conoscere la convenienza del regime agevolato non è semplice, in particolare con il “fai da te”: necessita la consulenza di un professionista per effettuare una simulazione contabile e fiscale personalizzata.

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