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La nuova figura professionale dell'Amministratore di condominio

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 13 Ottobre 2018
Tags: condominioamministratoreprofessionista
amministratore_condominio
Per amministrare e gestire i beni comuni di un condominio e per eseguire le delibere dell’assemblea condominiale è necessario nominare un amministratore di condominio che ha, quindi, funzioni esecutive e funge da rappresentante legale dello stesso. La nomina dell’amministratore è obbligatoria, ai sensi dell’art. 1129 c.c., quando i condòmini sono più di otto (si deve considerare soltanto il numero dei proprietari-condòmini a prescindere dal numero degli immobili e dalle tabelle millesimali). Tale norma è inderogabile, come previsto dall’ultimo comma dell’art. 1138 c.c., sicché non sono ammissibili clausole regolamentari o patti sottoscritti all’unanimità dai condòmini, che modifichino i principi voluti dal legislatore. La nomina dell’amministratore spetta all’assemblea in considerazione della particolare importanza e della delicatezza delle funzioni svolte da tale organo.
La professione di amministratore di condominio è stata oggetto di due importanti disposizioni normative:  la riforma del condominio con la legge n. 220/2012 e la legge n. 4/2013 sulle professioni non regolamentate.
L’insieme di dette norme delinea una figura professionale che deve essere dotata di una stabile struttura organizzativa e di mezzi adeguati all’incarico, al fine di gestire in modo rigoroso, trasparente e preciso i fabbricati che gli sono affidati.
Dal mese di giugno 2013 chi è nominato amministratore deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e deve svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Pertanto, chi vuole diventare amministratore di condominio professionista non può svolgere tale attività senza un corso di formazione iniziale e senza il continuo aggiornamento che deve essere certificato con le modalità stabilite dalla legge.
La figura dell’amministratore di condominio è disciplinata dal legislatore principalmente nel codice civile, dove sono regolamentate la nomina, le competenze e i doveri.
La gestione di un edificio di condominio, sia per la natura dei beni che lo compongono, sia per la complessità dei rapporti che in esso si svolgono, innesca inevitabilmente una notevole quantità di problematiche che solo attraverso un approccio professionale e competente possono essere risolte.
Oltre alle specifiche norme del codice civile di cui agli articoli dal 1117 al 1139, per quanto riguarda l'Amministratore di condominio si applicano anche le regole previste per il contratto di mandato nel quale, secondo la legge, “una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante)”, come confermato dalla recente legge di riforma del condominio.
Infatti il contratto tipico che regola l’esercizio dei rapporti condominiali è quello di mandato che prevede il conferimento di un incarico dietro corrispettivo, e lo svolgimento di funzioni e attività in nome e per conto dei condomini.
Una volta nominato dall'assemblea dei condòmini, l’amministratore si impegna ad assolvere determinati compiti, di natura mutidisciplinare. In primo luogo deve riscuotere i contributi dai condòmini e stabilire le spese per la manutenzione ordinaria che varieranno in base alle tabelle millesimali; curare i vari documenti condominiali obbligatori (es.registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro della contabilità, etc..); tenere una corretta contabilità delle entrate ed uscite, provvedere in modo puntuale ai numerosi adempimenti fiscali obbligatori, e stilare il rendiconto condominiale. Inoltre rappresenta i condòmini e promuove eventuali azioni giudiziarie per loro conto e interesse verso terzi; cura lo svolgimento dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, assumendosi anche di responsabilità di natura civile e penale, redige e sottoscrive contratti in nome per conto del condominio tenendo i rapporti con i fornitori, in alcuni casi ha responsabilità proprie del datore di lavoro sempre in nome e per conto del condominio.
Inoltre ha il compito di promuovere azioni giudiziarie per conto e interesse dei condòmini anche in caso di controversie tra i medesimi, per esempio se non vengono rispettate le regole di condominio. Deve fare in modo che i condòmini osservino il regolamento di condominio e ha l'obbligo di convocare almeno una volta l'anno l'assemblea per esporre e far approvare il bilancio consuntivo.
La normativa vigente ha delineato una figura sempre più “professionale” dell’Amministratore di condominio, che comporta conseguenze in tema di maggiori responsabilità e competenze multidisciplinari, tra cui quelle di natura fiscale che negli ultimi anni ha assunto una importanza sempre maggiore a seguito di nuovi adempimenti obbligatori a carico del condominio in qualità di "sostituto d'imposta".  
I condòmini ancora non hanno la giusta percezione sull’utilità e la necessità di un amministratore professionista, e sono propensi a scegliere quasi esclusivamente per il compenso più basso richiesto dal candidato amministratore, senza approfondire se si tratta di un amministratore “improvvisato” oppure “professionista”, e se sia veramente idoneo o, comunque, in possesso dei requisiti obbligatori di legge.
I condòmini dovranno, nel loro interesse, iniziare a comprendere l’evidente differenza fra chi si propone a tariffe notevolmente al di sotto della media (anche del 50%) a discapito della professionalità e trasparenza, e i veri professionisti che, con fatica, cercano di svolgere in modo serio il proprio lavoro, chiedendo, correttamente, un compenso adeguato alla propria figura professionale.
Per gestire in modo corretto un condominio è necessaria una figura professionale qualificata, preparata e non improvvisata, per non incorrere in errori contabili e amministrativi, ed evitare le sempre più frequenti contestazioni da parte del fisco per omessi o errati adempimenti obbligatori.

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