Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della casa nel 2016

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Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della casa nel 2016

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in FISCO · 15 Febbraio 2016
Tags: FiscoImmobileAgevolazioni
Con l’entrata in vigore della legge di Stabilità 2016 sono diverse le agevolazioni fiscali previste sulla casa. In alcuni casi si tratta di misure già in vigore, rinnovate anche per il 2016. In altri casi, invece, sono state previste delle vere e proprie novità.
BONUS PRIMA CASA
Si tratta della nota agevolazione per l’acquisto della prima casa con iva al 4% per chi compra dal costruttore e dell’imposta di registro al 2% per chi compra da privati. Con la legge di Stabilità 2016 possono acquistare casa usufruendo del bonus anche quei soggetti che hanno già un altro immobile comprato con la medesima tipologia di agevolazione, purché provvedano alla vendita del precedente immobile entro 1 anno dal momento del rogito notarile del nuovo acquisto.
I destinatari di questa agevolazione fiscale sono:
  • chi acquista un fabbricato accatastato A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11;
  • chi stabilisce la propria residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dal momento dell’acquisto (vale anche l’ipotesi dell’immobile ubicato nel luogo dove il contribuente lavora);
  • chi non risulta essere proprietario di altri immobili nel medesimo Comune e, con riferimento a tutto il territorio nazionale, di altri immobili che sono stati acquistati tramite la stessa agevolazione prevista sulla prima casa.
ACQUISTO CASA DAL COSTRUTTORE
Il soggetto privato (persona fisica) che, entro il 31 dicembre 2016 (ciò che rileva è la data del rogito notarile), procede all’acquisto della propria casa da un’impresa costruttrice ha la possibilità di detrarre dall’IRPEF il 50% dell’IVA versata. Si tratta di una detrazione fiscale che andrà ripartita in un arco temporale di 10 anni. Si può pensare di acquistare un’abitazione per 200.000 euro con l'Iva al 10%: il calcolo da fare sarà calcolare il 50% dell’iva (cioè il 5%), quindi la detrazione da calcolare sarà di 10000 euro in dieci anni (1000 euro ogni anno). Le aliquote Iva sulle case vendute dalle imprese costruttrici variano a seconda del tempo di vendita. Se la cessione avviene entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori l'imponibile sarà del 10% se è seconda casa, del 4% se prima casa e del 22% se di lusso. È fondamentale che l'acquisto avvenga presso la casa costruttrice e che l'unità immobiliare sia stata considerata di classe energetica A o B.
ACQUISTO CASA CON LEASING IMMOBILARE
Il legislatore ha introdotto una nuova possibilità: acquistare casa con il leasing finanziario in modo da consentire alle persone meno abbienti di sfruttare una serie di agevolazioni fiscali sulle imposte di registro per garantire la prima casa a tutti.
Con il contratto di leasing immobiliare la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare l'immobile o farlo costruire, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l’immobile è posto per un dato tempo e verso un corrispettivo che deve tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.
Chi acquista casa tramite il leasing immobiliare, nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020, ha la possibilità di beneficiare di una detrazione dall’IRPEF pari al 19%, oltre che sull’importo pagato ogni mese a titolo di canoni ed oneri accessori (fino ad un ammontare massimo pari a 8ooo euro), anche sul prezzo pagato a titolo di riscatto (per un importo massimo di 20000 euro).
Solamente chi ha meno di 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55mila euro e che non risulta essere già titolare di diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa, può beneficiare interamente di questa agevolazione. Per chi ha più di 35 anni la detrazione fiscale al 19% rimane sempre valida, però gli importi delle spese ammissibili verranno diminuiti della metà, passando così a 4000 euro per i canoni e gli oneri accessori, e 10000 per il riscatto.
Per quello che concerne l’imposta di registro questa sarà ridotta fino all’1,5%. Nel caso di vendita della casa oggetto di leasing, questa potrà essere fatta senza problemi applicando la medesima imposta di registro prevista laddove siano comunque soddisfatti i requisiti per l’agevolazione fiscale della prima casa, altrimenti il valore del contratto sarà soggetto ad imposta di registro con un’aliquota del 9%.
ACUISTO CASA CON MUTUO
In alternativa allo strumento del leasing immobiliare, per chi vuole acquistare casa rimane la “tradizionale” strada del contratto di acquisto tramite finanziamento bancario.
In questo caso, infatti, viene confermata la detrazione IRPEF del 19% degli interessi che sono pagati sul mutuo ipotecario per acquistare, costruire o ancora ristrutturare l’abitazione principale, per cui l’onere detraibile al 19% è formato dai soli interessi passivi versati (anziché dalla quota capitale della rata del mutuo), per un ammontare annuale massimo che risulta rispettivamente di 4mila euro (con detrazione massima annuale pario a 760 euro) e di 2.582,28 euro (con detrazione massima annuale di 491 euro).
La correlazione della detrazione agli interessi passivi pagati dal mutuatario viene a dipendere dal mutuo stipulato per procedere all’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale del mutuatario stesso oppure di un rispettivo familiare entro, di norma, un arco temporale pari ad un anno dal momento dell’acquisto.
La destinazione ad abitazione principale, infatti, deve essere effettuata entro un anno dall’acquisto mentre quest’ultimo deve essere realizzato nei 12 mesi successivi o precedenti la data in cui il mutuo è stato stipulato. Questa disposizione comporta che prima si può procedere all’acquisto e poi, nello specifico entro un anno, stipulare il contratto di mutuo, o viceversa che prima si può stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno quello di acquisto.
Il fatto che l’immobile in oggetto sia di nuova o vecchia costruzione non riveste alcuna importanza ai fini della detrazione, così come non rilevanti sono le rispettive proprietà costruttive.
Di norma, i beneficiari dell’agevolazione sono gli acquirenti degli immobili che risultano anche essere i soggetti intestatari del contratto di mutuo; spettando la detrazione anche quando il mutuo viene cointestato a più soggetti, o per quei casi in cui risultano più acquirenti con un mutuo intestato soltanto ad uno di essi.
Qualora sussista una separazione, la detrazione fiscale continua a spettare soltanto se un familiare del coniuge separato (ad esempio il figlio o l’altro coniuge separato) dimora abitualmente nell’immobile, fino al momento in cui non agisce la sentenza di divorzio.
Ciò nonostante, nel caso in cui venga pattuito che la quota di proprietà del coniuge venga trasferita all’altro coniuge separato assegnando a quest’ultimo il relativo contratto di mutuo per la parte che è riferibile al primo coniuge menzionato, la detrazione spetterà interamente al coniuge che si accolla il contratto di mutuo a condizione, però, che:
– l’accollo venga formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata;
– le quietanze concernenti il pagamento degli interessi vengano inquadrate dall’attestazione che dimostra come l’onere sia stato integralmente sostenuto dal coniuge proprietario, anche in riferimento alla quota riferita all’ex coniuge.
Si precisa, tuttavia, che se nella sentenza di separazione è, ad esempio, l’ex marito il soggetto su cui ricade l’obbligo di assolvere il debito riguardante il mutuo contratto per l’immobile, nonostante il mutuo risulti intestato all’ex moglie, la detrazione spetta al marito, sempre rispettando i requisiti formali sopra menzionati (vale a dire atto pubblico e quietanza integrata). In caso, invece, di divorzio, se l’abitazione in oggetto dovesse perdere la destinazione ad abitazione principale per un determinato coniuge, quest’ultimo verrebbe di conseguenza a perdere anche la relativa detrazione. L’unica eccezione, in tal senso, interviene se nell’immobile dimorano i figli.
Se invece vi dimora soltanto l’ex coniuge, a quest’ultimo rimane il diritto alla detrazione, sempre entro la soglia massima di 2mila euro, ossia il 50% del limite consueto.


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