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Le locazioni commerciali

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in IMMOBILI · 1 Luglio 2017
Tags: immobililocazioneaffittocommerciale
locazione_commerciale
La disciplina della locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (uso commerciale), oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, è sancita dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392. Le regole sono applicabili in tutti quei casi in cui un immobile urbano sia concesso in locazione allo scopo di avviare o continuare un'attività industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa e sindacale; inoltre rientrano anche gli immobili urbani concessi in godimento a Stato ed enti pubblici. Per la durata della locazione è previsto un limite minimo diverso a seconda dell’attività svolta:
  1. sei anni, se gli immobili sono adibiti alle attività industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo;
  2. nove anni, se l’immobile è adibito ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali.
E' nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge: unica eccezione a tale regola è l'eventuale carattere transitorio dell'attività commerciale, però questo requisito deve essere espressamente menzionato nel contratto.
Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E' fatta tuttavia salva la facoltà alle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.
Nel caso di locazione a carattere stagionale il locatore deve affittare l’immobile per la medesima stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera o teatrale.
Non è riconosciuta la facoltà di recesso anticipato in capo al conduttore, con due eccezioni:
• quando le parti indicano una clausola contrattuale di comune accordo prevedendo tale possibilità, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore mediante avviso con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
• qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Entrambe le parti possono recedere dal contratto dando all'altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi. Tale periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.
Per il diniego del rinnovo alla scadenza, occorre, a pena di decadenza, una dichiarazione del locatore con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi (nel caso di attività alberghiera) prima della scadenza, nella quale dichiari di voler conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato. Avvenuta la comunicazione e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità, ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può citarlo in giudizio il conduttore; ed ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, deve adibire l’immobile al fine dichiarato.
Nelle locazioni commerciali è consentito sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, mediante comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Il canone di locazione è lasciato alla libera determinazione delle parti, con possibilità di aggiornamento annuale su richiesta del locatore.
Nel caso di nuova locazione a terzi, alla scadenza del contratto, il locatore deve comunicare le offerte anche al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Il conduttore ha diritto di prelazione se entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, oppure lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
In caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, il locatore deve dare comunicazione della compravendita al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il corrispettivo e le altre condizioni applicate, oltre l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Infatti il conduttore ha facoltà di esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. In questo caso, il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
La locazione commerciale riveste una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, pertanto Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore, considerato la parte debole del contratto, da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto. Per evitare il verificarsi di situazioni in cui il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell'attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata, l'ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento. In pratica è un obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto, di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l'attività esercitata abbia carattere turistico/alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un'attività simile o identica a quella esercitata dal locatario.
La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo, in particolare escludendo gli immobili adibiti ad attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici: è nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto.

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