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Le tabelle millesimali: cosa sono e come si formano

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 5 Febbraio 2018
Tags: tabellemillesimalicondominioassemblea
Tabelle_millesimali
In primo luogo occorre precisare che le tabelle millesimali non costituiscono un requisito necessario per la costituzione del condominio, né attribuiscono quote di proprietà, in quanto rappresentano solo uno strumento pratico per il funzionamento del condominio.
Infatti le tabelle millesimali sono la rappresentazione di un rapporto di valore, che consiste nella quantificazione della relazione intercorrente tra ciascuna singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole unità immobiliari di proprietà esclusive; esse sono finalizzate a coadiuvare la gestione del fabbricato, in quanto sono formate con lo scopo di consentire la ripartizione delle spese e consentire la formazione delle maggioranze assembleari.
In pratica si tratta di un valore numerico attribuito all'immobile, espresso in millesimi, ricavato con un calcolo sulla base di una serie di parametri tecnici, i quali però non comprendono le modifiche che ogni condòmino può andare ad apportare al proprio appartamento. Infatti l'art. 68 disp. att. c.c.  precisa che "nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare".
Lo spirito della norma è proprio quello di valutare il valore proporzionale dell’unità immobiliare in sé e per sé, senza considerare nient’altro.
Il secondo comma dell’art. 68 disp. att. c.c. dice che "i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".
Le tabelle, quindi, altro non sono che un allegato del regolamento di condominio.
L'art. 1138 c.c. dispone che "...quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107."
Sulla base di quanto stabilito dalle predette norme si potrebbe concludere che:
  • le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di condominio, necessarie pe
    r
    consentire la corretta ripartizione delle spese e
    consentire la
    formazione delle maggioranze assembleari
    ;
  • sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci;
  • ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione;
  • per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi).
Chi può redigere le tabelle millesimali?
Allo stato attuale l'attività di redazione delle tabelle millesimali non è riservata ad una specifica categoria. Però è opportuno affidare l'incarico a persona che abbia specifica competenza tecnica e giuridica per effettuare le giuste valutazioni ed applicare la corretta modalità di calcolo.
Al momento non esiste una norma cogente che imponga al redattore il rispetto di determinati parametri, però trattandosi di un'operazione tecnica i criteri sono determinati dalla stessa modalità di calcolo, ma nulla è assolutamente vincolante.
il primo elemento è di natura oggettiva, attinente all'unità immobiliare ed è rappresentato o dal volume o dalla superficie (solitamente si prende come riferimento il volume).
Il secondo ha natura soggettiva e si tratta dei così detti coefficienti di valutazione tecnica, la cui utilizzazione e quantificazione, per quanto indicata in atti ministeriali (circ. ministero lavori pubblici n. 12840 del 26 marzo 1966), è rimessa alla scelta del redigente.
Di seguito sono indicati i coefficienti riportati nella circolare sopra citata:
  • coefficiente di destinazione;
  • coefficiente di piano;
  • coefficiente di orientamento;
  • coefficiente di prospetto,
  • coefficiente di luminosità;
  • coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell'alloggio.
La citata circolare contiene per ogni coefficiente la spiegazione della sua funzione, nonché la sua espressione numerica. Successive elaborazioni tecniche hanno fatto sì che la misura dei coefficienti fosse leggermente modificata e che fossero aggiunti anche altri coefficienti, ma ciò non inficia la correttezza del calcolo. La valutazione dell'errore, quindi, non riguarda la discrezionalità del redigente nell'applicare un coefficiente in più o in meno, ma nella corretta applicazione degli stessi: ad esempio sarà errata la tabella che nel calcolo del volume virtuale di una stanza, si consideri come corridoio piuttosto che come vano letto.

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