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Può essere erogato il mutuo a favore di un condominio per lavori straordinari?

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 1 Febbraio 2018
Tags: mutuocondominiobanche
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Spesso nelle assemblee ci chiedono se il condominio può chiedere un mutuo in banca per affrontare lavori straordinari di ristrutturazione dell'edificio condominiale.
In realtà la maggior parte degli istituti di credito non sono propensi a concedere mutui ai condomini, però tecnicamente è possibile ottenere un mutuo a favore del condominio ed alcune banche lo concedono per i lavori straordinari di ristrutturazione.
In generale il mutuo condominiale può essere concesso sia sotto forma di mutuo ipotecario che di mutuo chirografario. Il mutuo ipotecario prevede un finanziamento che abbia una durata di rimborso medio lunga (comunque superiore ai 18 mesi), e che sia assistito da garanzia tramite iscrizione di ipoteca sull’immobile. Invece il mutuo chirigrafario è un finanziamento  che prevede tempi di rimborso non brevi, con garanzia legata alla firma del mutuatario. Per cui viene meno la garanzia reale dell’ipoteca sostituendosi a questa quella del richiedente il mutuo.
Spesso le banche propongono entrambe le soluzioni, procedendo poi a prediligere l’una o l’altra forma a seconda delle differenti necessità condominiali.
Normalmente il mutuo condominiale viene erogato sotto forma di mutuo a tasso fisso, per garantire la certezza delle rate, per il cui rimborso dovranno partecipare tutti i condòmini. Il mutuo condominiale fa parte dei mutui di ristrutturazione, e viene richiesto per effettuare i lavori sulle parti comuni del condominio, con la partecipazione di ciascuno in base ai propri millesimi.
Normalmente per la richiesta di un mutuo condominiale sono previste delle somme minime abbastanza elevate (oltre 50 mila euro) ed alcune banche pongono dei limiti anche per le somme massime, però spesso non sono previsti dei tetti di erogazione. Ciò che serve per richiedere un mutuo condominiale è un preventivo ed un accordo con una ditta di ristrutturazione, oltre la delibera con il voto favorevole dell’assemblea dei condòmini: a maggioranza od all’unanimità a seconda della tipologia di richiesta (a esempio per accendere un'ipoteca sui beni condominiali è obbligatorio il consenso all'unanimità dell'assemblea condominiale, a meno che la somma richiesta non serva per la ricostruzione o il miglioramento del bene comune che richiede la sola maggioranza dei presenti alla votazione in rappresentanza di almeno 2/3 dei millesimi totali).
L’amministratore si occupa della negoziazione delle condizioni del contratto di mutuo, ma il contratto deve poi essere sempre approvato dai condòmini. La durata del piano di rimborso eccede sempre i 5 anni, ed arriva al massimo a 120 rate. Nel caso di mutuo ipotecario viene iscritta ipoteca sulle parti comuni da ristrutturare, mentre nel caso di mutuo chirografario la banca può chiedere come garanzia un “pegno” oppure una "fidejussione", che è la soluzione maggiormente utilizzata.
Come per ogni pratica di mutuo sono applicati l’imposta sostitutiva, le eventuali spese di incasso delle rate e le spese di istruttoria, che variano da banca a banca. L’onerosità dell’operazione nel suo complesso varia soprattutto in funzione del piano di ammortamento utilizzato, dato che solitamente per il mutuo condominiale viene applicato il piano di ammortamento all’italiana, ovvero rate costanti, quota capitale fissa ed attualizzazione in via anticipata del tasso di interesse, tramite applicazione del tasso fisso.
Cosa succede se non vengono pagate le rate del mutuo condominiale?
Secondo le regole generali del codice civile, le obbligazioni contratte verso i terzi da parte dell'amministratore, in forza di valide delibere, sono riferibili direttamente ai singoli condòmini e, dunque, il terzo creditore del condominio può agire per ottenere la tutela dei suoi diritti sia nei confronti dell'amministratore, nella sua veste di legale rappresentante, sia nei confronti dei singoli condòmini, sussistendo accanto alla legittimazione processuale dell'amministratore quella concorrente di ogni singolo condòmino, configurandosi il condominio come ente sfornito di personalità giuridica, distinta da quella dei singoli condòmini. In altre parole tutti i condòmini sono obbligati nei confronti della banca in caso di mancato pagamento.
In conclusione possiamo affermare che è possibile chiedere un mutuo condominiale per lavori di ristrutturazione di ingente valore però, di fatto, non è sicuramente una pratica di facile realizzazione, sia per i requisiti e il quorum deliberativo necessari, sia per le eventuali responsabilità in caso di mancato pagamento della rata.



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