IMU e TASI - Amministrazione condomini, consulenza immobiliare, CAF

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IMU e TASI

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Lo Studio Cortorillo offre a prezzi contenuti il servizio calcolo delle imposte comunali e stampa del modello di pagamento.
Dal 2014 è stata istituita l'imposta unica comunale (IUC). Essa si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La IUC si compone dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore. Ciascun Comune ha facoltà di deliberare differenti aliquote e riduzioni, per questo è importante leggere le Delibere di approvazione delle aliquote ed i Regolamenti di ciascun tributo (ogni tributo ha un suo regolamento dove vengono definite una serie di informazioni importanti per l'applicazione dell'imposta). Su ogni immobile, in generale, si possono avere quindi contemporaneamente IMU, TASI e TARI. Negli ultimi anni sono state applicate soluzioni differenti, in particolare per le abitazioni principali ed i terreni agricoli. Con la Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) sono state apportate importanti variazioni alla IUC, in particolare per TASI su abitazione principale ed IMU su terreni agricoli.
Per l’anno d’imposta 2017 sono state confermate le novità introdotte con la suddetta Legge di Stabilità 2016 e, quindi, la IUC è rimasta sostanzialmente invariata rispetto all'anno precedente.
COS'E' L'IMU?
IMU è l'acronimo di Imposta Municipale Unica. Ha sostituito la vecchia Ici, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali calcolate sui redditi fondiari riferiti ad immobili non locati. Tale imposta è stata istituita anticipatamente ed in via sperimentale dall'art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n.201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n.214 e disciplinata dal medesimo articolo 13 e dagli articoli 8 e 9 del D.lgs. 14 marzo 2011, n.23. Ulteriori modifiche si sono avute con la legge di Stabilità 2014 che ha abolito l'Imu sulla prima casa, tranne alcune eccezioni.
CHI PAGA l'IMU?
Deve essere pagata dai proprietari di immobili o i titolari di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie. In particolare sono soggetti all'IMU: il proprietario di immobili, cioè colui che ha il diritto di godere e disporre di una cosa in modo pieno ed esclusivo; i titolari di usufrutto, consistente nella facoltà di godere e usare il bene “come se ne fosse il proprietario”; i titolari di uso, consistente nella facoltà di servirsi dell'immobile, limitatamente ai bisogni della propria famiglia; i titolari di abitazione, consistente nel diritto di abitare l'immobile solo per i bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia; i titolari di superficie, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui; i titolari di enfiteusi, cioè il godimento di un bene altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico; l’ex coniuge assegnatario dell’immobile, a seguito di separazione, divorzio o annullamento di matrimonio, in quanto titolare del diritto di abitazione; il locatario, cioè colui che fruisce del bene, nel caso di immobili concessi in locazione finanziaria (leasing) per tutta la durata del contratto; il concessionario di aree demaniali ( es., il concessionario di uno stabilimento balneare).
L'Imu con la legge di Stabilità 2014 non è più dovuta sulla prima casa e relative pertinenze. L'unica eccezione riguarda il caso in cui l’immobile è indicato come di lusso, quindi rientrante nelle categorie catastali A/1, A/9 e A/8 per le quali continua ad applicarsi l'aliquota ridotta e la detrazione di 200 euro.
L'Imu resta invece in vigore sulla seconda casa.
Immobili concessi in comodato gratuito: la Legge di Stabilità 2016 ha eliminato le impostazioni valide per gli anni precedenti che permettevano ai Comuni di introdurre a loro piacimento l'assimilazione degli immobili concessi in comodato gratuito all'abitazione principale. Dal 2016 queste abitazioni saranno soggette ad aliquota ordinaria, salvo che non si rispettino le condizioni previste per la nuova forma di comodato gratuito, il quale pero' prevede “solo” una riduzione del 50% della base imponibile.
ESENZIONI IMU
Le esenzioni rimangono invariate rispetto al 2013, in relazione agli immobili equiparati all'abitazione principale quali:
- unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari (dal 2016 l'assimilazione all'abitazione principale è estesa anche alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche se non hanno la residenza anagrafica);
- alloggi sociali;
- casa coniugale assegnata al coniuge separato/divorziato;
- l'unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia (e similari).
E' rimesso ai Comuni la facoltà di introdurre ulteriori equiparazioni all'abitazione principale. Sono esenti i fabbricati rurali strumentali di cui all’art. 13, comma 8 D.L. 201/2011.
TERRENI AGRICOLI
Con la Legge di Stabilità 2016 è stata stabilita l'esenzione per i terreni nei comuni riportati nella circolare di giugno 1993 come montani o parzialmente montani (in caso di parziale delimitazione l'esenzione vale solo per i terreni nelle zone parzialmente delimitate). Sono inoltre completamente esentati i terreni di proprietà e condotti da CD e IAP con iscrizione previdenza agricola e i terreni agricoli nelle isole minori. La detrazione di Euro 200,00 che era stata introdotta per il 2015, per il 2016 è stata eliminata. E' inoltre eliminata l'esenzione per i terreni agricoli concessi in fitto o comodato da CD o IAP ad altri CD o IAP.
DICHIARAZIONE IMU DEGLI ENTI NON COMMERCIALI
Gli Enti non Commerciali che sono in possesso di immobili oggetto dell'esenzione di cui all'art. 7, comma 1, lett. i), del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, sono tenuti a inviare, esclusivamente con modalità telematica, al Dipartimento delle finanze, la Dichiarazione IMU/TASI ENC. Le Dichiarazioni vanno presentate entro il 30 Giugno dell'anno successivo all'anno in cui ha avuto inizio il possesso degli immobili interessati.
MODALITA' E TEMPI DI PAGAMENTO DELLA IMU
L'IMU deve essere pagata con modello F24 o bollettino di conto corrente postale nelle date del 16 giugno e del 16 dicembre.
COS'E' LA TASI?
TASI è l'acronimo di Tassa sui Servizi Indivisibili, la nuova imposta comunale istituita dalla legge di stabilità 2014. Essa riguarda i servizi comunali rivolti alla collettività, come ad esempio la manutenzione stradale o l’illuminazione comunale. La grande novità della Tasi era che il soggetto passivo non era solo il proprietario a qualsiasi titolo dei fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale, le aree scoperte e le aree edificabili, a qualsiasi uso adibiti, ma anche l'affittuario. La legge infatti stabiliva che nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. L'occupante però doveva versare solo una parte del totale compresa fra il 10% ed il 30% secondo quanto stabilito dal Comune nel regolamento della Tasi. Tale novità ha subito delle modifiche con la Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208). E' stata infatti eliminata la quota TASI a carico degli occupanti/inquilini nel caso in cui l'immobile in locazione sia da loro utilizzato come abitazione principale, ad eccezione degli immobili di lusso (cat. A1,A8,A9).
CHI PAGA LA TASI?
Deve essere pagata da chi possiede o detiene, a qualsiasi titolo, fabbricati e aree edificabili, ad eccezione, dei terreni agricoli e dell'abitazione principale (a partire dall'anno d'imposta 2016), come definiti ai sensi dell'imposta municipale propria di cui all'articolo 13, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n.201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214. Sono soggette al pagamento della Tasi le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria. In caso di locazione finanziaria, la Tasi è dovuta dal locatario a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto (per durata del contratto di locazione finanziaria deve intendersi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna). In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie. Nel caso di locali in multiproprietà e di centri commeciali integrati, il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile del versamento della Tasi dovuta per i locali e le aree scoperte di uso comune e per i locali e le aree scoperte in uso esclusivo ai singoli possessori o detentori, fermi restando nei confronti di questi ultimi gli altri obblighi o diritti derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo. Nel caso in cui l'immobile è detenuto da un soggetto che la destina ad abitazione principale, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, il possessore versa la TASI nella percentuale stabilita dal Comune nel regolamento relativo all’anno 2015. I proprietari delle abitazioni locate continueranno a pagare, anche per l'anno d'imposta 2016, una quota tra il 70 e il 90%.
ESENTATI DALLA TASI
Sono esentati dal versamento gli immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, ove non soppressi, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali. Si applicano, inoltre, le esenzioni previste dall'articolo 7, comma 1, lettere b), c), d), e), f), ed i) del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504; ai fini dell'applicazione della lettera i) resta ferma l'applicazione delle disposizioni di cui all'articolo 91-bis del decreto legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27 e successive modificazioni. In pratica sono escluse dal pagamento della tassa sui servizi indivisibili oltre gli immobili appartenenti agli Enti Locali, ai consorzi fra detti enti e gli enti del servizio sanitario nazionale anche i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9, i fabbricati con destinazione ad usi culturali, i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto, i fabbricati di proprietà dellaSantasede indicati negli artt 13, 14, 15 e 16 del Trattato lateranense, i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali, i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e recuperati al fine di essere destinati ad attività assistenziali e gli immobili utilizzati da enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali ecc… Relativamente quest'ultima fattispecie, la norma precisa che l'esenzione spetta limitatamente alle parti dell'immobile utilizzato per le predette attività, secondo quanto previsto dall'art. 91-bis del dl 1/2012.
ESCLUSIONE DALLA TASI
Sono esclusi tutti gli immobili che non siano fabbricati o aree edificabili (quindi ad esempio non si paga sui Terreni Agricoli, Terreni Agricoli con requisito di previdenza agricola e sui Terreni Incolti). Il Comune con regolamento di cui all'articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, può prevedere riduzioni ed esenzioni nel caso di:
a) abitazioni con unico occupante;
b) abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo;
c) locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
d) abitazioni occupate da soggetti che risiedono o abbiano la dimora, per più di sei mesi all'anno, all'estero;
e) fabbricati rurali ad uso abitativo
Dal 2016 sono escluse dalla Tasi le unità immobiliari destinate ad abitazione principale del possessore nonché dell’utilizzatore e del suo nucleo familiare, escluse quelle di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9)
COMDOATO D'USO GRATUITO A PARENTI ENTRO IL PRIMO GRADO
Con la Legge di stabilità 2016 è stata interamente rivista la gestione dei comodati gratuiti: le impostazioni valide per gli anni precedenti sono completamente eliminate e viene introdotta una sola forma di comodato gratuito per il quale è prevista una riduzione del 50% della base imponibile, analogamente agli immobili storici o inagibili. Si tratta di una impostazione molto restrittiva che limita le possibilità del comodato gratuito a pochi casi: si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di 2 immobili, gli immobili devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente abitazione principale del proprietario.
Per "immobile", come specificato dal MEF durante Telefisco 2016 e dalla Circolare N.1/DF/2016, deve intendersi un immobile ad uso abitativo ("laddove la norma richiama in maniera generica l'immobile, la stessa deve intendersi riferita all'immobile ad uso abitativo"). Vanno considerate anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principale (massimo 3 pertinenze, una per ogni categoria catastale C2, C6 e C7). Quindi il possesso di altra tipologia di immobile come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purchè gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, entrambi situati nel comune di residenza del proprietario ed uno dei risulti essere abitazione principale del proprietario. Durante Telefisco 2016 è stato anche specificato che la riduzione si applica anche agli immobili storici che già beneficiano di riduzione del 50% e quindi in caso di comodato gratuito di un immobile storico si avrebbe una base imponibile ridotta al 25%.
Il comodato è possibile solo tra figli e genitori. Sono esclusi comodati tra parenti al di fuori del primo grado. Il contratto di comodato deve essere registrato presso un qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate; non vale nessuna scrittura privata o altra forma/dichiarazione di concessione del comodato. Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9). Per beneficiare della riduzione della base imponibile per l'immobile concesso in comodato, il proprietario deve comunicare e attestare il possesso dei requisiti al Comune tramite apposita dichiarazione.
Pertanto, i casi di non applicabilità della riduzione sono:
  • se si possiedono 3 (o più) immobili ad uso abitativo (per intero o in percentuale) non si può applicare la riduzione;
  • se i due immobili ad uso abitativo si trovano in due comuni diversi non si può applicare la riduzione;
  • se si risiede nel Comune A e l'immobile è situato nel Comune B (diverso dal Comune A) non si può applicare la riduzione;
  • se si risiede all'estero non si può applicare la riduzione;
  • se l'immobile dato in comodato non viene utilizzato come abitazione principale del comodatario non si può applicare la riduzione;
  • se il comodato è tra nonni e nipoti non si può applicare la riduzione.
TEMPI E MODALITA' DI PAGAMENTO DELLA TASI
Il versamento deve essere effettuato nelle date del 16 giungo e del 16 dicembre di ogni anno. E' consentito il pagamento in unica soluzione entro il 16 giugno di ciascun anno. Si utilizza solo il modello F24 o bollettino postale centralizzato. Non è possibile pagare attraverso i sistemi elettronici offerti da banche e poste quali Mav, Rav, ecc.

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