Imposta Unica Municipale (IMU) - Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)

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Imposta Unica Municipale (IMU)

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Lo Studio Cortorillo offre a prezzi contenuti il servizio per il calcolo dell'Imposta Municipale Unica (IMU) e stampa del modello di pagamento.
IMU
La legge n. 160/2019, c.d. legge di Bilancio 2020, ha abolito la IUC (ad eccezione della TARI), sostituita dalla nuova imposta municipale unica (IMU) che comprende anche il tributo per i servizi indivisibili (TASI istituita dalla legge di stabilità 2014 e ormai abolita).
La nuova IMU si applica dal 1° gennaio 2020 in tutti i Comuni del territorio nazionale, ferma restando l’autonomia impositiva prevista dai rispettivi statuti per la Regione Friuli Venezia Giulia e per le Province autonome di Trento e di Bolzano.
L'Imposta Municipale Unica (IMU) in origine ha sostituito la vecchia Ici, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali calcolate sui redditi fondiari riferiti ad immobili non locati. Questa imposta è stata istituita in via sperimentale dall'art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n.201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n.214 e disciplinata dal medesimo articolo 13 e dagli articoli 8 e 9 del D.lgs. 14 marzo 2011, n.23. Ulteriori modifiche si sono avute con la legge di Stabilità 2014 che ha abolito l'Imu sulla prima casa, tranne alcune eccezioni.  
La legge di bilancio 2020, con l'art. 1 commi da 739 a 783, disciplina la nuova IMU: il presupposto della nuova imposta è sempre il possesso degli immobili, ad eccezione della proprietà di una abitazione principale o assimilata che non sia unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 che pagano l'imposta.
Di seguito le definizioni date dal legislatore.
Fabbricato: l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente. Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
Abitazione principale: l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile
Pertinenze dell’abitazione principale: esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.
Area fabbricabile: l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli   strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità   effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti   dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale con esercizio di attività diretta alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e allevamento di animali. Il Comune, su richiesta del contribuente, attesta se l’area sita nel proprio territorio è fabbricabile. Per terreno agricolo si intende il terreno iscritto a qualsiasi titolo in catasto, compreso quello non coltivato.
Sono considerate abitazioni principali:
  1. le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  2. le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
  3. i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
  4. la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
  5. un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  6. su decisione del singolo Comune, l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. In caso di più unità immobiliari, l’agevolazione può essere applicata a una sola unità immobiliare. 

Soggetto attivo IMU
Il soggetto attivo dell’imposta è il Comune, con riferimento agli immobili la cui superficie insiste, interamente o prevalentemente, sul territorio del comune stesso. In caso di variazioni delle circoscrizioni territoriali si considera soggetto attivo il Comune nell’ambito territoriale dove sono ubicati gli immobili al 1° gennaio dell’anno in cui si riferisce l’imposta.  

Soggetto passivo IMU
Il soggetto passivo dell’imposta è il possessore dell’immobile, ovvero il proprietario, il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie. È soggetto passivo dell’imposta anche il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice, che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli.
Nel caso di concessione di aree demaniali, invece, il soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, , concessi in locazione finanziaria, anche quelli da costruire o in corso di costruzione, il soggetto passivo è il locatario con decorrenza dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. In presenza di più soggetti passivi, con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi e oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni.  

Base imponibile
La base imponibile dell’imposta è costituita dal valore degli immobili. Per conoscere l'aliquota per il calcolo è invece necessario consultare il regolamento del Comune di appartenenza. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è quello ottenuto applicando la rivalutazione del 5% sull’ammontare delle rendite risultanti in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, i seguenti moltiplicatori:
a) 160, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
b) 140, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
c) 80, per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
d) 80, per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
e) 65, per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
f) 55, per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.
Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.
Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino al momento della richiesta dell’attribuzione della rendita il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, applicando i coefficienti determinati con decreto del MEF.
Il gettito dell'IMU sugli immobili del gruppo D è riservato allo Stato. In questo caso il soggetto attivo, il Comune, non è il destinatario del gettito; tale riserva però non si applica agli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D posseduti dai Comuni e che insistono sul rispettivo territorio.
In caso di locazione finanziaria il valore è determinato sulla base delle scritture contabili del locatore, il quale è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutti i dati necessari per il calcolo.
Per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.
La base imponibile è ridotta del 50%:
  • per i fabbricati di interesse storico o artistico;
  • per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
  • per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.  

Esenzione IMU
Le esenzioni IMU rimangono invariate rispetto al 2013, in relazione agli immobili equiparati all'abitazione principale quali:
  • unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari (dal 2016 l'assimilazione all'abitazione principale è estesa anche alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche se non hanno la residenza anagrafica);
  • alloggi sociali;
  • casa coniugale assegnata al coniuge separato/divorziato;
  • l'unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia (e similari).
E' rimesso ai Comuni la facoltà di introdurre ulteriori equiparazioni all'abitazione principale. Sono esenti i fabbricati rurali strumentali di cui all’art. 13, comma 8 D.L. 201/2011.
Con la Legge di Stabilità 2016 è stata stabilita l'esenzione per i terreni nei comuni riportati nella circolare di giugno 1993 come montani o parzialmente montani (in caso di parziale delimitazione l'esenzione vale solo per i terreni nelle zone parzialmente delimitate). Sono inoltre completamente esentati i terreni di proprietà e condotti da CD e IAP con iscrizione previdenza agricola e i terreni agricoli nelle isole minori. La detrazione di Euro 200,00 che era stata introdotta per il 2015, per il 2016 è stata eliminata. E' inoltre eliminata l'esenzione per i terreni agricoli concessi in fitto o comodato da CD o IAP ad altri CD o IAP.
Dal 1° gennaio 2020 sono confermate le esenzioni previste per la vecchia Imu con l’eccezione di quelle per i fabbricati rurali ad uso strumentale e i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita. Infatti per gli immobili strumentali è prevista la parziale/totale deducibilità dell’Imu dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo: la deduzione si applica nella misura del 60% per i periodi successivi a quelli in corso, rispettivamente al 31 dicembre 2019 (anno solare 2020) e 31 dicembre 2020 (anno solare 2021), al 100% a decorrere dal periodo di imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2021 (anno solare 2022). Per quanto riguarda l'IMU in vigore fino al 31 dicembre 2019, per il periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2018, la deduzione è pari al 50%. Confermata l’indeducibilità dell'imposta dall'IRAP.
Per le imprese, ai sensi dell’art. 43 co 2 del Tuir si distinguono:
  • gli immobili strumentali per destinazione, utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale da parte del possessore;
  • gli immobili per natura, relative ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione (compresi anche gli immobili non utilizzati, o dati in locazione o comodato).
Per le imprese individuali si considerano immobili strumentali quelli risultanti dal libro inventari o dal registro dei beni ammortizzabili.
Per i professionisti, gli immobili strumentali sono quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione da parte del possessore, indipendentemente dalla categoria catastale, non rilevando quelli utilizzati in uso promiscuo.
Per gli Enti non commerciali, la Legge di Bilancio 2020 non modifica la precedente agevolazione prevista dall’art. 7 co.1 lett. i) del D.Lgs. 504/1992, ovvero per tali enti prevista l’esenzione dal pagamento dell’Imu qualora ricorrano i seguenti requisiti: l’immobile sia posseduto o utilizzato da enti non commerciali di cui all’art. 73 co 1 lettera c) del TUIR; lo stesso sia destinato, in via esclusiva, allo svolgimento, con modalità non commerciali, di una o più delle attività elencate all’art. 7, co1 lett. a) del D.lgs. 504/1992 (assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive).
L’esenzione è prevista anche per gli Enti del Terzo Settore non commerciali, che abbiano superato il test di prevalenza di cui all’art. 79, comma 5, D.Lgs. 117/2017).  

Scadenza e versamento IMU
Restano invariate le scadenze per il pagamento della nuova IMU:
  • entro il 16 giugno 2020 si deve versare l'acconto che corrisponde alla metà di quanto versato nel 2019;
  • entro il 16 dicembre è dovuto il versamento della seconda rata.
La legge prevede che nella rata di dicembre si effettuerà il conguaglio, in base alle aliquote risultanti dal prospetto pubblicato nel sito internet del Dipartimento delle finanze del Ministero dell'economia e delle finanze, alla data del 28 ottobre di ogni anno.
Per gli Enti non commerciali il versamento è effettuato in tre rate.
Per il versamento è possibile procedere in modi diversi:
  • bollettino postale;
  • piattaforma PagoPa;
  • modello F24.  

Eccezioni IMU
I Comuni con proprio regolamento possono stabilire le seguenti eccezioni:
  • considerare validi i versamenti IMU effettuati da un contitolare anche per conto degli altri;
  • differimento dei termini per il versamento IMU in situazioni particolari;
  • prevedere il diritto al rimborso IMU versata per le aree successivamente divenute inedificabili;
  • determinare periodicamente ai fini IMU, per zone omogenee, i valori coommerciali delle aree fabbricabili;
  • stabilire l'esenzione IMU dell'immobile dato in comodato gratuito al Comune o altro ente territoriale, ente non commerciale, esclusivamente per l'esercizio dei rispettivi scopi istituzionali o statutari.  

Dichiarazione IMU
La dichiarazione IMU è la comunicazione ufficiale al Comune con cui si segnalano modifiche rilevanti rispetto a precedenti situazioni che, ai fini IMU, non sono conosciute dal comune. Pertanto la dichiarazione IMU deve essere presentata soltanto quando gli immobili hanno registrato variazioni rilevanti ai fini del calcolo dell'imposta comunale.
La Legge 28 Giugno 2019 n. 58 ha stabilito che i soggetti passivi devono presentare la dichiarazione entro il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta, utilizzando il modello approvato con apposito decreto ministeriale che disciplina anche i casi in cui deve essere presentata.
Il termine per gli Enti non commerciali (ENC) che intendono fruire dell'esenzione IMU è stabilito al 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta, con trasmissione della dichiarazione esclusivamente in via telematica secondo le modalità approvate con apposito decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell'imposta dovuta. Le dichiarazioni già presentate ai fini dell'Imposta Comunale per gli Immobili (ICI) valgono anche per l'IMU.
La presentazione della dichiarazione deve esserre effettuata mediante consegna al comune sul cui territorio insistono gli immobili dichiarati. Se l'immobile insiste su territori di comuni diversi, la dichiarazione IMU deve essere presentata a tutti i comuni sul cui territorio insiste l'immobile.
La dichiarazione può essere presentata con le seguenti modalità:
  1. mediante raccomandata senza ricevuta di ritorno, e deve essere indirizzata all'Ufficio Tributi del Comune competente.
  2. posta certificata (PEC);
  3. in via telematica secondo le modalità approvate con apposito decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
La data di spedizione è considerata come data di presentazione della dichiarazione.
Per conoscere i casi per cui deve essere presentata la dichiarazione IMU è necessario fare riferimento alle istruzioni per la compilazione del modello approvate con D.M. il 30 ottobre 2012.
I casi più diffusi in cui è obbligatorio oppure necessario per certificare alcune situazioni di fatto:
  • immobile inagibile o inutilizzabile per usufruire della riduzione del 50% sulle imposte nel caso di immobili inagibili per cause strutturali accertate dal Comune d’ubicazione;
  • fabbricati di interesse storico e artistico, per i quali è stabilita la riduzione del 50% della base imponibile Imu;
  • casa coniugale affidata all’ex, il coniuge assegnatario è obbligato a presentare la dichiarazione nel caso in cui il Comune in cui è ubicata la casa affidata non coincide con quello in cui si è spostato o con il Comune in cui è nato;
  • coniugi con due immobili nello stesso Comune, è obbligatorio presentare la dichiarazione Imu per scegliere quale delle due abitazioni destinare come prima casa e quindi esentare dall’imposta;
  • trasferimento per motivi di servizio, anche per i membri delle Forze Armate, per certificare il diritto a mantenere l’esenzione dell’imposta sulla prima casa anche nel caso di cambio di residenza;
  • immobile oggetto di locazione finanziaria (compresi quelli da costruire o in corso di costruzione), oppure oggetto di concessione amministrativa su aree demaniali;
  • terreno agricolo divenuto area fabbricabile;
  • area diventata edificabile a seguito di demolizione del fabbricato;
  • immobile assegnato in via provvisoria a socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa o indivisa (solo in assenza di atto notarile di trasferimento), o se lo stesso è stato destinato ad abitazione principale;
  • immobile concesso in locazione dagli IACP o dagli Enti di edilizia residenziale pubblica avente le stesse finalità;
  • immobile esente ai sensi dell’art.7, comma 1, lett. c) e i) del D.Lgs. n. 504/92, pertanto fabbricati con destinazione ad usi culturali e immobili utilizzati dai soggetti ex art.73 del TUIR aventi esclusivamente destinazione non commerciale di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche; tra questi ultimi rientrano anche le università non statali e le scuole paritarie in possesso di particolari requisiti, ricettive, culturali, ricreative e sportive comprese anche attività di religione e di culto;
  • immobile che ha acquisito o perso nell’anno l’esenzione dall’imposta;
  • fabbricato di categoria D, non iscritto in catasto, ovvero iscritto, ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduto da imprese e distintamente contabilizzato, per il quale sono stati computati costi aggiuntivi a quelli di acquisizione;
  • immobile per il quale si è determinata una riunione di usufrutto non dichiarata in catasto;
  • estinzione dei diritti di abitazione, uso, enfiteusi o superficie sull’immobile (se non dichiarata in catasto o se non utilizzato il MUI per l’atto);
  • parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117, numero 2 del Codice Civile accatastate autonomamente (sarà l’amministratore di condominio o facente funzioni ad adempiere all’obbligo per tutti i condòmini);
  • immobile per cui si è verificato l'acquisto o la cessazione di un diritto reale per effetto di legge (es. diritto di abitazione del coniuge superstite ex art. 540 del Codice Civile);
  • immobile assegnato dal giudice con provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.
La dichiarazione IMU non deve essere presentatata:
  • per tutte le variazioni stipulate con atti notarili, ad esempio acquisto e vendita di immobili;
  • per tutte le variazioni presentate in Catasto (ora Agenzia delle Entrate) tramite DOCFA, oppure per tutte le variazioni immobiliari riportate negli atti catastali;
  • per gli immobili che vengono adibiti o che cessano di essere adibiti ad abitazione principale qualora la variazione sia rilevabile dall'Anagrafe;
  • per gli eredi che hanno presentato la dichiarazione di successione;
  • dall’anno d’imposta 2019 è stato abolito l’obbligo dichiarativo IMU per gli immobili locati a canone concordato o concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (dal 2019, anche al coniuge del comodatario, in caso di morte di quest’ultimo in presenza di figli minori); restano comunque fermi l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione a canone concordato e di comodato d’uso e gli altri requisiti e condizioni previsti.
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