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Gli obblighi fiscali del condominio

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 6 Novembre 2018
Tags: condominioamministratorefiscoobblighi
fisco
ll condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune: è considerato un soggetto passivo dal punto di vista fiscale e diviene "sostituto d'imposta" anche se sprovvisto di personalità giuridica o privo di un proprio patrimonio.
Pertanto essendo munito di titolarità fiscale, nel momento in cui opera come "sostituto d'imposta" il condominio è obbligato a richiedere il codice fiscale.
In caso di supercondominio o di condominio parziale, se c’è una gestione autonoma, vi è l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.
Stante ciò il condominio quando diviene "sostituto d’imposta" è tenuto ad una serie di adempimenti che assolve tramite il proprio amministratore, ai sensi dell'articolo 1130 del codice civile, oppure se non ha l'obbligo di nominare un amministratore può delegare per iscritto un qualsiasi condòmino.
  • Richiesta attribuzione del codice fiscale
La richiesta del codice fiscale viene inoltrata con apposito modello da presentare direttamente presso qualsiasi ufficio provinciale dell'Agenzia delle Entrate, a mezzo raccomandata con ricevuto di ritorno, oppure tramite procedura telematica.
  • Pagamento ritenute d'acconto
Entro il giorno 16 del mese successivo alla data del pagamento della prestazione, con modello F24, deve versare le ritenute di acconto per eventuali dipendenti o soggetti terzi, per pagamenti riferiti alle prestazioni di ristrutturazione o di pulizia/manutenzione, etc... La Legge di Bilancio 2017 (art. 1, comma 36 L. 232/2016), ha sancito che il condominio, in qualità di sostituto d'imposta, deve versare la ritenuta di acconto del 4% sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro. Nel caso in cui non sia raggiunto l'importo minimo, il condominio, tramite l'amministratore, è comunque tenuto all'obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno.
  • Elaborazione e trasmissione delle Certificazioni uniche (CU) e modello 770
Le CU contengono i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate. Devono essere trasmesse in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte e consegnate agli interessati entro il 31 marzo. Per ogni certificazione omessa, tardiva o errata è prevista l’applicazione di una sanzione pari a 100 euro per singolo adempimento con il limite massimo di 50.000 euro. Se è trasmessa una certificazione unica errata, poi corretta e nuovamente trasmessa entro 5 giorni non si incorre in nessuna sanzione. Il modello 770 contiene i dati relativi alle ritenute effettuate e relativi versamenti. e deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato. L’omessa presentazione della dichiarazione è punita con una sanzione dal 120% al 240% dell’ammontare delle ritenute non versate, con un minimo di 250,00 euro. Ove le ritenute su compensi, interessi e altre somme siano state interamente versate, la sanzione invece va da 250,00 a 2.000,00 euro.
  • Adempimenti previsti dal diritto del lavoro                                               
Tenuta libri obbligatori, adempimenti Inps, Inail, buste paga, comunicazioni alle autorità competenti, etc..., che solitamente vengono effettuati in collaborazione con il consulente del lavoro.
  • Imposte comunali                                                                                         
Quelle più comuni sono IMU e TASI dovute sugli immobili (per la TASI anche sulle aree) in comproprietà condominiale, quali ad esempio i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune. La dichiarazione ai fini IMU, ricorrendone i presupposti, deve essere presentata a nome del condominio e a cura dell’amministratore. Il versamento dell’imposta in relazione agli immobili in comproprietà condominiale è obbligo dei singoli condòmini, ciascuno per la propria quota. Se previsto dal regolamento del Comune, l’amministratore di condominio può effettuare un versamento complessivo effettuando successivamente la ripartizione tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.
  • Comunicazioni all’Agenzia delle Entrate
  1. Annualmente deve essere comunicato l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati identificativi dei fornitori. A tal fine l’amministratore deve presentare, nella propria dichiarazione dei redditi con modello Redditi il quadro AC – Comunicazione dell’amministratore di condominio che rientra nella dichiarazione personale dell’amministratore. Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomìni, supercondomìni, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui a qualsiasi titolo. Non devono essere comunicati i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas; i dati, relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore; i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte, in quanto già comunicati attraverso la dichiarazione dei sostituti d’imposta presentata dal condominio tramite il modello 770. Se l’amministratore di condominio è esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi può presentare il solo quadro AC unitamente al frontespizio del modello Redditi; se invece presenta il modello 730 può compilare il quadro K. È possibile che vi siano nel condominio redditi relativi agli immobili che costituiscono oggetto di proprietà comune; questi sono imputati al singolo condòmino in proporzione ai millesimi di proprietà. Si tratta, generalmente, dei locali per la portineria, dell’alloggio del portiere e altri locali comuni (ad esempio lavanderia e altri servizi di proprietà condominiale) cui è attribuibile una autonoma rendita catastale. Nello specifico, tali redditi devono essere dichiarati dal singolo condòmino, nel caso in cui la quota di reddito a lui spettante per ciascuna unità immobiliare sia superiore a 25,82 euro. Devono, comunque, essere dichiarati, senza l’esclusione per limite di importo, i redditi per i locali condominiali concessi in locazione e per i negozi.
  2. Dall'anno 2017 è stato imposto l'obbligo della trasmissione dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, prevedendo che gli amministratori di condominio trasmettano in via  telematica, entro il 28 febbraio di ciascun anno,  una comunicazione contenente  i  dati  relativi  alle  spese   sostenute nell'anno precedente dal condominio, relativamente agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, ed all'acquisto  di  mobili  e di  grandi  elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni  dell'immobile  oggetto di ristrutturazione.
Dopo la  riforma normativa sulla disciplina del condominio sancita con la legge n. 220/2012 (in vigore dal 18.06.2013), il numero minimo di condòmini è aumentato da quattro a otto (si devono contare i proprietari a prescindere dagli immobili) affinché si configuri l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore.
Con l’aumentare degli obblighi fiscali e delle responsabilità che ne derivano è comunque consuetudine nominare un amministratore anche quando i condòmini sono inferiori al numero minimo richiesto e, preferibilmente, un professionista qualificato e certificato, considerato che ormai non è più possibile affidare l'incarico ad amministratori occasionali senza i requisiti di legge, e non è consigliabile avvalersi di condòmini volontari, come avveniva in passato, stante l'attuale necessità di avere specifiche e aggiornate conoscenze anche in materia fiscale, per non incorrere in errori e constestazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.

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