La cedolare secca: cos'è e come si applica
Il regime della “cedolare secca”, introdotto nel 2011, è un istituto facoltativo per agevolare la tassazione del reddito derivante dagli immobili locati, e sue pertinenze, per finalità abitative. Consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Questa imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione. La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (es. usufrutto, uso, abitazione). Non possono aderire le società e gli enti non commerciali. Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
I locatori che si avvalgono della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per l'adeguamento Istat.
Per i contratti di locazione di durata complessiva, nell’anno, inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia all’aggiornamento del canone, a qualsiasi titolo, non è necessario inviare al conduttore la comunicazione.
L’imposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo), e con le modalità stabilite dal decreto legislativo n. 241/1997 (versamento con modello F24, e possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti).
L’opzione per la cedolare secca prevede che il locatore applichi il regime scelto per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta. E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.
ll reddito assoggettato a cedolare secca concorre alla formazione del reddito complessivo da considerare per il calcolo di:
- deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per canoni di locazioni, ecc.)
- per la determinazione dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente).