La costituzione e lo scioglimento del condominio

Il codice civile stabilisce in quali casi sia necessario che i condòmini eleggano un amministratore o si dotino di un regolamento condominiale, ma la mancanza di questi elementi non fa venire meno la realtà di fatto che costituisce l’essenza del condominio.

Il condominio esiste anche nel caso di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno di proprietà di un singolo soggetto, ma che fruiscono per la loro utilizzazione e il loro godimento di servizi comuni, come ad esempio la portineria, i viali d’accesso o la centrale termica.

Mentre, come detto poc’anzi, la legge non prevede nulla in ordine alla costituzione del condominio, al contrario i casi di scioglimento sono previsti dal legislatore. Infatti quando una maggioranza di condòmini intende cessare il regime condominiale relativamente ad uno o più edifici, può chiedere lo scioglimento del condominio mediante la procedura prevista dagli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L’art. 61 stabilisce che lo scioglimento debba essere deliberato dalla maggioranza dei condòmini intervenuti all’assemblea, ai sensi del dell’art. 1136, 2 co., del codice civile, ovvero disposta dall’Autorità Giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte di edificio di cui si chiede la separazione. Se invece la divisione comporta modifiche allo stato delle cose, ad esempio per una diversa sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condòmini, l’art. 62 sopra citato prevede che la divisione debba essere deliberata con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell`articolo 1136 del codice civile, ovvero tanti intervenuti all’assemblea tali da rappresentare non meno dei 2/3 del valore dell’edificio.

Naturalmente bisogna sempre considerare che lo scioglimento potrà avvenire solo a condizione che tale divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condòmino e sempre che l’edificio condominiale possa essere diviso in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, per dare così la possibilità ai comproprietari di ciascuna delle parti risultanti dalla divisione di costituirsi in nuovi separati condominii. Gli edifici autonomi debbono intendersi nel senso di quelle parti dello stabile che, pur essendo legate od unite ad altre, conviene separare dal condominio perché, data la loro posizione e le loro caratteristiche, non sarebbe interesse del condominio mantenerle unite come oggetto di unico rapporto.