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Le spese condominiali e i criteri di ripartizione

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 21 Dicembre 2017
Tags: Speseriparitzionetabellemillesimicondominio
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Le spese relative alla gestione dei beni condominiali si suddividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra i condòmini sulla base di criteri specifici.
Il riparto delle spese viene approvato dall’assemblea condominiale a seguito dell’esame di un prospetto generalmente predisposto dall’amministratore e da quel momento diventa obbligatorio per i singoli condòmini.
Questa operazione può avvenire in sede del bilancio preventivo di spesa, ovvero quando l’amministratore presenta il prospetto delle spese di cui si preventiva la necessità, calcolandone l’importo sulla base di criteri derivati dall’esame delle precedenti gestioni o sulla base di preventivi di spesa (ad esempio i preventivi presentati dalle imprese che devono eseguire degli interventi); oppure in sede di bilancio consuntivo, cioè quando l’amministrazione è in grado, al termine di ogni annualità, di presentare i conti definitivi di ciascun servizio o intervento.
Una volta approvata la ripartizione delle spese i condòmini sono obbligati al versamento delle somme indicate nel prospetto. Se ciò non avviene (quindi i condòmini si rendono morosi) l’amministratore è obbligato al recupero del credito tramite azione giudiziaria, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, con facoltà dell'assemblea dei condòmini di deliberare per non procedere.
Quindi l’amministratore può agire senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea ed ottenere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva (ciò significa che il condòmino moroso, pur potendo presentare una opposizione all’ingiunzione, deve comunque cominciare a versare quanto dovuto), può sospendere l’erogazione dei servizi con riferimento ai condomini che non sono in regola con i pagamenti se la situazione di irregolarità si protrae per più di un semestre, è tenuto a comunicare ai terzi creditori i riferimenti dei condòmini morosi perché il terzo possa attivarsi direttamente contro il condòmino per ottenere il pagamento (va precisato che i terzi creditori non potranno comunque richiedere il pagamento ai condòmini in regola se non dopo avere tentato di ottenere la somma dai condòmini morosi).
Nel caso in cui un condòmino ceda la propria unità immobiliare, l’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente, con facoltà di recuperare dal precedente proprietario quanto pagato.
L'art. 1123, primo comma, del codice civile, dispone che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Questo criterio che tiene conto dei millesimi di proprietà è il criterio generale, però ve ne sono altri specifici per singoli casi.
Ad esempio si applicano in modo diverso i criteri di ripartizione per i casi previsti dall'articolo 1124 c.c. sulla manutenzione di ascensori e scale, dall'art. 1126 c.c. per i lastrici di uso esclusivo ed ancora dell'art. 1123 c.c., terzo comma, che riguarda i c.d. condomini parziali, etc..
Tutti questi criteri, ed in generale tutti i criteri legali di ripartizione delle spese, devono essere sempre applicati a meno che tutti i condòmini non decidono su diversi accordi. In pratica è questo il senso dell'inciso finale "salvo diversa convenzione" indicato nel citato art. 1123, primo comma,del codice civile.
Tale convenzione può essere contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, vale a dire quel regolamento sottoscritto da tutti i condòmini al momento dell'acquisto delle unità immobiliari, oppure in un momento successivo (es. in un assemblea).
Sull'argomento la Cassazione recentemente ha ribadito in materia di condominio è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condòmini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino  è liberamente derogabile per convenzione, né siffatta deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell'art. 1136 c.c. ovvero su quella dell'art. 69 disp. att. c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell'assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali.

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