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Quale ordine del giorno per l'assemblea condominiale?

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · 25 Novembre 2019
Tags: condominioassembleaconvocazioneamministratore
convocazione_assemblea
Gli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio devono essere informati, per iscritto, di che cosa si andrà a discutere nella riunione. Per partecipare con consapevolezza all' assemblea i condòmini devono essere messi in condizione di conoscere in anticipo gli argomenti che verranno trattati durante la riunione.
Con l’ordine del giorno si elencano gli argomenti sui quali i condòmini sono chiamati a decidere nella riunione. Non è necessaria una minuziosa spiegazione di cosa sarà oggetto di discussione, poiché è sufficiente la chiara individuazione dell'argomento, ma deliberare su argomenti non inseriti all'ordine del giorno potrebbe esporre le decisioni dell’assemblea ad azioni di annullamento.
L’art. 66 disp. att. c.c. dispone che l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Molto spesso viene inserita nell'ordine del giorno di un'assemblea una voce generica denominata "varie ed eventuali". Sebbene questo non è vietato dalla legge, devono rispettarsi alcune regole. Infatti con questa voce generica possono essere trattate solo questioni marginali, proposte e suggerimenti, oppure comunicazioni dell'amministratore, ma non possono essere sottoposte a votazione per la delibera perché gli argomenti trattati non sono stati espressamente specificati nell'ordine del giorno.
Cosa succede se un condòmino chiede all’amministratore di inserire uno specifico argomento all’ordine del giorno?
Diciamo subito che l'amministratore non è sempre obbligato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti dai condòmini.
L’avviso di convocazione può essere notificato ai condòmini per due diverse tipologie di assemblea: ordinaria oppure straordinaria.
La differenza consiste nell’obbligatorietà dell’oggetto della discussione. Mentre l’assemblea ordinaria è obbligatoria ogni anno per discutere sull’approvazione del rendiconto ed eventuale nomina dell’amministratore, l’assemblea straordinaria è facoltativa e può essere indetta su iniziativa dell’amministratore oppure dei condòmini per discutere di un qualunque argomento di interesse comune.
L'assemblea ordinaria, pertanto, deve essere convocata ogni anno per l'approvazione del rendiconto e l'ordine del giorno è parzialmente deciso dalla legge (rendiconto annuale, eventuale rinnovo dell’amministratore dopo il secondo anno d’incarico o nuova nomina), e l'amministratore può decidere in autonomia se inserire altri argomenti di cui ritiene utile discutere, compresi quelli suggeriti dai condòmini.
Nel caso di assemblea straordinaria, invece, l'amministratore ha facoltà di convocarla quando lo ritiene opportuno, ma è tenuto a convocarla quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, come previsto dall’art. 66 disp. att. del codice civile.
In merito la sentenza n. 26336/2008 della Cassazione ha specificato che, assieme alla richiesta di convocazione, deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata. Al di fuori di dette condizioni non sussiste un diritto del singolo condòmino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condòmino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio.
Da ciò si deduce che anche se l’art. 66 disp. att. c.c. si riferisce alla possibilità di esigere la convocazione dell’assemblea straordinaria, le medesime modalità possono applicarsi per consentire una richiesta dei condomini di inserire specifici argomenti all’ordine del giorno nell'assemblea ordinaria.
Da quanto detto si comprende che l’amministratore è obbligato ad accogliere la richiesta di inserire argomenti all'ordine del giorno dell'assemblea, straordinaria oppure ordinaria, solo se presentata da non meno di due condòmini che abbiano un sesto dei millesimi del valore totale dell'edificio. Al di fuori di questa ipotesi l'amministratore non ha alcun obbligo, fermi restando i casi di tutela giurisdizionale del condòmino per ipotesi di disfunzioni dell’organo amministrativo o decisionale.
L'amministratore è vincolato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti anche da un singolo condòmino se la discussione riguarda le innovazioni disciplinate dal secondo comma dell'art. 1120 codice civile (es. eliminazione barriere architettoniche), oppure per discutere in merito alla sua revoca per gravi irregolarità nella gestione, laddove in tale ultima ipotesi il passaggio assembleare sia condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 1129, undicesimo comma, codice civile).
L’amministratore può operare modifiche o integrazioni all’ordine del giorno dopo aver convocato l’assemblea?
Dopo aver spedito l'avviso di convocazione l'amministratore ha facoltà (non è obbligato) di operare modifiche/integrazioni all'ordine del giorno soltanto se sono effettuate nel rispetto del termine di 5 giorni fissato dall'art. 66 disp. att. del codice civile, pertanto se l'avviso di convocazione è stato inviato a ridosso della scadenza del termine di legge sarà difficile effettuare modifiche e/o integrazioni. Altrimenti la questione può essere sottoposta direttamente in assemblea, ma soltanto se sono presenti tutti gli aventi diritto a partecipare e deliberare.



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