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Recuperare un credito nei confronti dei condomini morosi, come procedere?

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da in CONDOMINIO · 23 Gennaio 2018
Tags: creditomorosirecuperodecretoingiuntivo
recupero_crediti
In materia di recupero dei crediti dai condòmini morosi la legge di riforma n. 220/2012 ha provato a fare chiarezza sull’argomento, ma per alcuni aspetti sono rimasti ancora dei dubbi sulla corretta procedura.
Il nuovo art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile disciplina il recupero dei crediti nei confronti dei condòmini, mentre prima della legge di riforma 220/2012 ci si affidava sostanzialmente alle decisioni della Corte di Cassazione che ha introdotto inizialmente il principio della solidarietà del debito. In base a questo, ogni condòmino era responsabile in solido dell’intero credito condominiale. In seguito, con la sentenza n.9148/2008 la Cassazione ha modificato il sistema introducendo il principio della parziarietà. In pratica il condomino era responsabile in solido, ma solo in proporzione alla propria quota condominiale.
Il citato art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., dispone che l'Amministratore, su richiesta dei creditori non ancora soddisfatti, è tenuto a trasmettere i dati dei condòmini morosi; il comma 2° inoltre precisa che i creditori devono agire preliminarmente nei confronti dei condòmini non in regola con i pagamenti e successivamente, dopo una preventiva infruttuosa escussione dei morosi, possono rivalersi nei confronti dei condomini in regola (c.d. beneficio di preventiva escussione).
In pratica la nuova norma prevede che al terzo creditore è vietato agire contro i condòmini regolari nei pagamenti, se non dopo aver, senza alcun successo, escusso quelli morosi. In questo contesto l’Amministratore è obbligato a fornirgli l’elenco dei condòmini morosi, però non si fa alcun riferimento su come agire nei confronti dei singoli condòmini, se per l’intero credito o solo pro quota.
L'Amministratore è tenuto a comunicare i nominativi dei condòmini morosi ai creditori non ancora soddisfatti e il condòmino moroso non può più invocare il rispetto della privacy in quanto l'Amministratore, osservando la legge, non violerà il dovere di riservatezza.
Infatti la comunicazione dei dati dei condòmini morosi ha la finalità di favorire la tutela giudiziaria di un diritto, oltre che essere funzionale alla gestione e all'amministrazione del condominio.
La recente giurisprudenza ha già emesso diverse sentenze sull'argomento, giudicando l'inerzia dell'Amministratore a comunicare i dati come un comportamento che rende il medesimo responsabile per l'eventuale danno generato al creditore dalla mancanza e/o dal ritardo nella consegna.
In che modo procedere giudizialmente nei confronti del condòmino moroso?
Utilizzando il c.d. "decreto ingiuntivo", cioè tramite un procedimento giudiziario che è possibile avviare nei casi in cui il diritto da far valere sia supportato da una prova scritta, proprio come il diritto di credito.
Nel caso in cui l’Amministratore adempia a quanto richiesto dal creditore (ovvero fornirgli la lista dei morosi), quest’ultimo dovrà notificare a uno dei condòmini morosi l’atto di precetto, intimandogli il pagamento dell’intero credito dovuto dal condominio. Anche se non espressamente disciplinato, viene di fatto reintrodotto il criterio della solidarietà del debito.
Per quanto riguarda il titolo esecutivo, questo dovrà essere notificato al singolo condòmino. Infatti la recente sentenza di Cassazione n. 8150/2017 stabilisce che il creditore debba notificare il titolo esecutivo al singolo condòmino che risulti responsabile pro quota dei debiti del condominio.
La notifica dell’atto di precetto sarà poi seguita dalla richiesta di pignoramento sul bene del condòmino, e solo in caso di mancato successo delle esecuzioni nei confronti dei condòmini morosi il creditore potrà aggredire i beni dei condòmini in regola con i pagamenti.
Se l'Amministratore si rifiuta di fornire l'elenco dei morosi?
In questo caso il creditore, attraverso il suo legale, potrà rivolgersi al Tribunale affinché ordini all’Amministratore di fornire l’elenco dei condòmini morosi.
La suddetta riforma ha introdotto anche dei termini temporali entro i quali è necessario che l’Amministratore si attivi per il recupero dei crediti, pena la responsabilità personale della morosità condominiale. Infatti la vigente normativa prevede che l’Amministratore possa riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza autorizzazione da parte della stessa, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a prescindere dall’eventuale opposizione dell’ingiunto, fatta salva l’ipotesi di revoca della provvisoria esecuzione in corso di causa.
Pertanto l’Amministratore, oltre a fornire l'elenco dei condòmini morosi ai creditori che ne fanno esplicita richiesta, è tenuto ad agire alla riscossione forzosa delle somme entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Solo l’assemblea condominiale può esonerare l’Amministratore dall’obbligo di riscossione, ad esempio nei casi in cui le condizioni economiche del condòmino moroso impongano un atto di clemenza, oppure se l’esiguità del credito renda troppo dispendioso il recupero coatto dello stesso. Al di fuori di questi casi eccezionali, quindi, l’Amministratore ha 180 giorni di tempo per agire giudizialmente nei confronti del condòmino moroso, anche se la recente giurisprudenza di legittimità sostiene che l'Amministratore non è obbligato a ricorrere al "decreto ingiuntivo" per il recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi, riconoscendogli che ha comunque assolto gli obblighi del proprio mandato ex art. 1129 c.c., con la diligenza professionale del caso, anche quando si sia adoperato semplicemente ad inviare una lettera di sollecito ed alla costituzione in mora.



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