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Il recupero dei crediti condominiali

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · 4 Novembre 2019
Tags: morositàcondominioingiunzionepagamento
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In ambito condominiale la morosità è sempre più frequente e interessa amministratore, fornitori e gli stessi condòmini.
La disciplina normativa sulla morosità condominiale è prevista con gli artt. 1129 e 1130 del codice civile, nonché dall’art. 63 disp. att. del codice civile.
L’art. 1130 c.c. prevede espressamente le attribuzioni dell’amministratore, tra cui rientra anche la riscossione dei contributi nei confronti dei condòmini. Pertanto l’amministratore è tenuto a riscuotere gli importi dovuti dai condòmini sulla base dei prospetti del bilancio consuntivo o preventivo approvati dall’assemblea.
L’articolo 1129 c.c., invece, detta i termini entro cui l’amministratore deve adempiere alle obbligazioni per la riscossione forzosa delle quote condominiali che è fissata in sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Però la stessa disposizione precisa che l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa a meno che non sia dispensato dall’assemblea.
La dispensa può essere di due tipi: dispensa dall’azione nei confronti di un singolo condomino oppure dispensa dall’azione rispetto a determinati presupposti.
Tenuto conto del potere decisionale che viene lasciato all’assemblea, la dispensa consente all’amministratore di non agire nei termini imposti dalla legge, però questo non significa che il condominio rinuncia al recupero del credito nei confronti del moroso; infatti con il termine “dispensa” si intende una concessione fatta dall’assemblea al condomino moroso per adempiere al proprio debito secondo scadenze differenti rispetto a quelle previse per gli altri condòmini.
L’assemblea potrebbe anche deliberare per la rinuncia totale al credito dovuto, ma questo può avvenire esclusivamente nell’ipotesi in cui sussista il consenso unanime, ovvero con il voto unanime di tutti i partecipanti del condominio, perché il credito del moroso dovrà essere ripartito fra tutti gli altri condòmini.
Nel caso in cui l’amministratore non sia stato dispensato dall’assemblea, la norma che indica le modalità per il recupero del credito sono contenute nell’art. 63 disp. att. c.c., il quale prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condòmini morosi.
Pertanto tale norma chiarisce che la riscossione dei contributi, rientrando all’interno di quelle che sono le attività dell’amministratore, non prevede la preventiva autorizzazione dell’assemblea; quindi l’amministratore può avviare l’azione legale tramite ricorso per decreto d’ingiunzione (procedura di recupero credito effettuato nei confronti del condomino moroso e immediatamente esecutivo).
Inoltre l’amministratore è obbligato a comunicare i dati dei condòmini morosi ai fornitori. L’onere è stato inteso dalla prevalente giurisprudenza di merito quale dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi, titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto dalla legge direttamente in capo all’amministratore; obbligo che esula dal contenuto del rapporto di mandato tra lui ed i condòmini.
Il decreto ingiuntivo è richiesto dall’amministratore anche senza autorizzazione dell’assemblea, però è necessaria la prova scritta del credito che può essere anche la delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo o preventivo con relativa ripartizione delle rate tra i condòmini.
In questo contesto si deve tener conto che anche per i decreti ingiuntivi condominiali immediatamente esecutivi può essere presentata opposizione da parte del condomino moroso, anche se di fatto l’opposizione avviene in un momento in cui vi sarà già l’esecuzione per il recupero crediti.
Sull’argomento è naturale domandarsi se prima di instaurare un procedimento per decreto ingiuntivo è necessaria la preventiva mediazione che la legge rende obbligatoria per le questioni condominiali.
La fattispecie è stata affrontata anche dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite e, per il momento, prevale la tesi che il legislatore non ha previsto che il procedimento d’ingiunzione in ambito condominiale sia preceduto da quello di mediazione. Soltanto il soggetto opponente, cioè colui che contesta il credito, ha l’onere di attivare il procedimento di mediazione nella fase successiva, ossia in quella a seguito della decisione del giudice circa la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo. Questo perché il procedimento per ingiunzione si contraddistingue per rapidità e semplificazione, e proprio in virtù della celerità che lo contraddistingue, nel momento dell’opposizione si arresta il procedimento stesso. Pertanto, la mancata attivazione da parte dell’opponente del procedimento di mediazione comporta l’improcedibilità, rendendo definitivi gli effetti del decreto ingiuntivo opposto.



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